Grundsteuer Freiburg: Zahlen Sie zu viel?

Wo in Freiburg Abweichungen typisch sind

Weicht der tatsächliche Bodenwert um mehr als 30 % nach unten ab, können Sie ihn per qualifiziertem Gutachten nachweisen (§ 38 Abs. 4 LGrStG) und Ihre Grundsteuer bis Ende 2030 senken.

• Hanggrundstücke in Herdern, an der Wiehre-Hangkante und am Schlossberg-Rand
• Höhenstadtteile mit schwieriger Topographie und Erschließung: Günterstal, Kappel, Ebnet, Waldsee-Randlagen
• gerade bei hohen Zonenwerten reichen schon wertmindernde Einzelmerkmale, um die 30-%-Schwelle absolut zu überschreiten
• große Villengrundstücke mit nicht bebaubarem Hinterland

Grundsteuer Freiburg berechnen: Hebesatz und Formel

Ihre Grundsteuer ergibt sich in drei Schritten: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zum 01.01.2022 ergibt den Grundsteuerwert. Mal Steuermesszahl (0,91 ‰ bei überwiegender Wohnnutzung, sonst 1,3 ‰) ergibt den Messbetrag. Mal Hebesatz der Stadt ergibt die jährliche Grundsteuer.

Grundsteuer ≈ Fläche × Bodenrichtwert × 0,91 ‰ × 235 %

Hebesatz Grundsteuer B in Freiburg: 235 % (seit 2025, gilt bis zu einem neuen Beschluss (Grundsteuer-FAQ der Stadt Freiburg)). Verbindlich ist der Hebesatz in Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid; Recherchestand 17.10.2026. Hebesätze aller großen Städte: Grundsteuer Baden-Württemberg.

Gegen den Hebesatz gibt es keinen Einspruch. Senken lässt sich die Grundsteuer nur über einen niedrigeren Grundsteuerwert. Welcher Bodenrichtwert gilt und wie Sie ihn finden: Bodenrichtwert Freiburg.

Bodenrichtwert-Niveaus in Freiburg

Nach unserer Auswertung amtlicher Veröffentlichungen liegen Ein- und Zweifamilienhaus-Lagen in den Gemarkungen Freiburg, Kappel, Ebnet und Lehen bei rund 700 bis 1.500 €/m², in den Tuniberg-Gemeinden (Opfingen, Tiengen, Waltershofen, Munzingen) und Hochdorf bei rund 400 bis 720 €/m². Mehr dazu: Bodenrichtwert Freiburg: welcher Wert für die Grundsteuer zählt.

Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Ihren maßgeblichen Zonenwert zeigt die BORIS-BW-Auskunft adressgenau und kostenlos.

Amtliche Beschlussvorlage G-24/180: Die Reform verschiebt die Last massiv zu Häusern — Einfamilienhäuser in Freiburg zahlen im Schnitt +61,6 %, Zweifamilienhäuser +71,8 %, während Geschäftsgrundstücke −39,7 % entlastet werden. 77.574 Grundsteuerobjekte insgesamt.

Der unterschätzte Hebel: große und tiefe Grundstücke

Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert pauschal auf alle Flächen angesetzt, die in derselben Bodenrichtwertzone liegen, ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Zuschnitt Ihres Grundstücks. Das hat der Bundesfinanzhof 2026 ausdrücklich bestätigt (II R 26/24). Nur wo der Gutachterausschuss für Teilflächen eigene Zonen gebildet hat, etwa für private Grünflächen oder den Außenbereich, gilt dort deren Wert. Am Markt zahlt dagegen niemand für Mehrflächen und Hinterland den vollen Zonenwert.

In Freiburg hat sich das Bodenpreisniveau für Wohnbauland zwischen 2015 und 2022 nahezu verdoppelt; der Stichtag 01.01.2022 liegt damit auf einem sehr hohen Niveau. Verkaufte Bauplätze für Einfamilienhäuser waren zuletzt im Schnitt nur rund 320 bis 450 m² groß. Größere Grundstücke, die Hanglagen in Herdern, Wiehre und Günterstal sowie Grundstücke mit eingeschränkter Bebaubarkeit weichen deshalb besonders oft vom typisierten Zonenwert ab.

Bei übergroßen und tiefen Grundstücken weicht der tatsächliche Bodenwert deshalb regelmäßig vom Zonenwert ab. Nachweisen lässt sich das nur mit einem Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG, und die Hürde ist hoch: Im vom BFH entschiedenen Fall ergab die Hinterland-Regel des Gutachterausschusses allein rund 24 % Abweichung, also zu wenig. Kommen weitere Merkmale wie geringe Bebaubarkeit, Zuschnitt, Hanglage oder Lärm hinzu, ist die 30-%-Schwelle realistisch erreichbar. Ob das bei Ihnen zutrifft, zeigt der kostenlose 30-%-Check.

Wann lohnt es sich? Zwei Faustformeln

Faustformel 1: Grundstück im Verhältnis zur Wohnfläche

Gute Chancen haben Grundstücke, die mindestens drei- bis viermal so groß sind wie die Wohnfläche, vor allem in Zonen mit hohem Bodenrichtwert. Häufig sind das Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden. Auch Hinterland, ein ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Wege- oder Leitungsrechte und Baulasten können den Wert deutlich senken.

Faustformel 2: Bodenwert je m² Wohnfläche

Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis in Freiburg über rund 4.400 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.470 €/m², beim Vierfachen ab rund 1.100 €/m².

Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformeln ersetzen keine Einzelfallprüfung.

Schon Einspruch eingelegt? Ist Ihr Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid noch offen, ist eine Senkung auch für 2025 und 2026 möglich. Sonst wirkt sie ab dem Jahr nach Ihrem Antrag.

Rechenbeispiel Freiburg

Grundstück 800 m², angenommener Zonenwert 1.100 €/m² → Grundsteuerwert 880.000 € → Grundsteuer heute rund 1.882 €/Jahr (Hebesatz 235 %). Nach Nachweis von −35 %: rund 1.223 €/Jahr — Ersparnis rund 660 € jedes Jahr, bis Ende 2030 über 2.600 €.

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit angenommenem Zonenwert zur Veranschaulichung — Ihr tatsächlicher Bodenrichtwert steht in BORIS-BW. Keine Zusage einer bestimmten Einsparung; maßgeblich ist die Einzelfallbewertung nach § 38 Abs. 4 LGrStG. Ersparnis-Hochrechnung konservativ ab dem Folgejahr der Antragstellung bis Ende 2030.

Sie benötigen den Grundsteuer-Check für eine andere Stadt? Zum allgemeinen 30-%-Check für ganz Baden-Württemberg →

Wie wir den tatsächlichen Bodenwert ermitteln

In Freiburg werden nur wenige unbebaute Grundstücke verkauft — die meisten Verkäufe betreffen bebaute Häuser. Deshalb leiten wir den tatsächlichen Bodenwert nach dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV ab und ergänzen es um eine deduktive Marktanalyse (§ 40 Abs. 3 ImmoWertV): Wir werten tatsächlich bezahlte Kaufpreise bebauter Grundstücke im Teilmarkt aus und rechnen den Gebäudeanteil sachverständig heraus. Methodisch ist das dasselbe Vorgehen, mit dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte selbst herleitet.

• spezialisiert auf Grundsteuergutachten in Baden-Württemberg
• zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 — im OFD-Merkblatt als zulässige Stelle gelistet
• Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG — der vom Gesetz vorgesehene Nachweis
• persönlicher Ortstermin in Freiburg, keine Fernbewertung
• kostenlose und ehrliche Ersteinschätzung — auch wenn es sich nicht lohnt

Häufige Fragen aus Freiburg