Kurz gesagt: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 20. Mai 2026 in zwei Grundsatzverfahren entschieden, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Für Eigentümer bedeutet das: Das Bewertungssystem bleibt bestehen – und damit auch das einzige gesetzliche Korrektiv gegen eine überhöhte Bewertung im Einzelfall, der Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW.
Was der BFH entschieden hat
Mit zwei Urteilen vom 20. Mai 2026 hat der II. Senat des Bundesfinanzhofs die Revisionen zweier Eigentümer gegen das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) als unbegründet zurückgewiesen. Der BFH hält das Gesetz sowohl formell als auch materiell für verfassungskonform: Das Land durfte ein eigenes Modell schaffen, und es ist verfassungsrechtlich zulässig, dass allein der Wert von Grund und Boden in die Bewertung einfließt – die Bebauung also keine Rolle spielt.
Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht oder den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg kam für den Senat nicht in Betracht, weil er nicht von der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes überzeugt war. Für die rund 5,6 Millionen betroffenen Eigentümer im Land heißt das: Das reine Bodenwertmodell – Grundstücksfläche × Bodenrichtwert – bleibt die maßgebliche Bemessungsgrundlage ab dem 1. Januar 2025.
Worum es in den beiden Verfahren ging
Die Fälle treffen genau die Konstellationen, in denen Bodenrichtwerte regelmäßig danebenliegen.
Im Verfahren II R 26/24 ging es um ein rund 1.100 m² großes, mit einem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück in Karlsruhe. Die Eigentümerin wollte den vollen Bodenrichtwert nur für den vorderen, bebaubaren Teil ansetzen – für den hinteren Gartenbereich hielt sie einen niedrigeren Wert für sachgerecht. Das Finanzamt bewertete die gesamte Fläche mit dem vollen Zonenwert.
Im Verfahren II R 27/24 klagten Eheleute aus Stuttgart gegen die Bewertung ihres rund 434 m² großen Grundstücks. Das verfassungsrechtliche Vorbringen entsprach im Kern dem Karlsruher Fall.
In beiden Fällen folgte der BFH der Vorinstanz und wies die Klagen ab.
Der entscheidende Punkt für Eigentümer: Es lag kein wirksames Gutachten vor
Ein Detail aus dem Karlsruher Verfahren ist für die Praxis aufschlussreicher als der Tenor selbst. Die Eigentümerin legte zwar ein Gutachten vor, das den niedrigeren Wert belegen sollte – aber erst im Revisionsverfahren vor dem BFH. In diesem Verfahrensstadium ist neuer Tatsachenvortrag grundsätzlich ausgeschlossen. Das Gutachten konnte deshalb gar nicht mehr berücksichtigt werden.
Das ist die eigentliche Lehre des Urteils: Der BFH hat nicht entschieden, dass der individuelle Grundstückswert keine Rolle spielen darf. Er hat über die Verfassungsmäßigkeit des Modells entschieden – und ein verspätet eingereichtes Gutachten konnte aus rein verfahrensrechtlichen Gründen nicht mehr wirken.
Wer eine Überbewertung geltend machen will, muss das qualifizierte Gutachten also rechtzeitig und über den richtigen Weg einbringen – nicht als Nachtrag, wenn das Verfahren bereits in der Revision ist. Genau hier entscheidet sich in der Praxis, ob ein an sich berechtigter Fall Erfolg hat oder nicht.
Warum das Urteil das Nachweisrecht nach § 38 Abs. 4 LGrStG stärkt
Auf den ersten Blick klingt „Modell bestätigt" wie eine schlechte Nachricht für überbewertete Grundstücke. Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall.
Pauschalierende Steuermodelle sind verfassungsrechtlich gerade deshalb zulässig, weil sie ein Korrektiv für atypische Einzelfälle vorsehen müssen. In Baden-Württemberg ist dieses Korrektiv die Öffnungsklausel des § 38 Abs. 4 LGrStG: Weicht der tatsächliche Bodenwert um mehr als 30 % vom amtlichen Grundsteuerwert ab, kann der niedrigere Wert per qualifiziertem Gutachten angesetzt werden.
Indem der BFH das Modell bestätigt, bestätigt er auch die Logik, auf der es ruht. Der Weg über das Gutachten ist damit nicht geschwächt, sondern die einzige verbleibende Möglichkeit, eine Überbewertung im Einzelfall noch zu korrigieren. Pauschale Einwände gegen das Gesetz selbst sind nach diesem Urteil aussichtslos – der konkrete Nachweis am eigenen Grundstück nicht.
Typische Fälle, in denen eine relevante Abweichung entstehen kann: nicht eigenständig bebaubares Hinterland, ungünstiger oder extremer Zuschnitt, Hanglage, Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Erschließungsmängel oder Lärmbelastung an stark befahrenen Straßen. Bewertet wird dabei ausschließlich der Grund und Boden – der Zustand des Gebäudes spielt keine Rolle.
Abgrenzung: Dieses Urteil betrifft nur Baden-Württemberg
Die Entscheidung wird gelegentlich mit dem BFH-Urteil vom Dezember 2025 verwechselt. Das war ein anderer Sachverhalt: Im Dezember 2025 ging es um das Bundesmodell, das in elf Ländern gilt. Das Urteil vom 20. Mai 2026 betrifft ausschließlich das eigene Ländermodell Baden-Württembergs. Für BW-Eigentümer ist daher allein die Mai-Entscheidung maßgeblich.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Ihr Grundstück erkennbar vom Durchschnitt seiner Bodenrichtwertzone abweicht, lohnt sich eine sachliche Prüfung – und zwar bevor Verfahrensfristen das Thema erledigen. Der niedrigere Wert wirkt grundsätzlich jedes Jahr bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums (Ende 2030); ein einmaliges Gutachten kann sich so mehrfach amortisieren.
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Häufige Fragen zum BFH-Urteil
Ist die Grundsteuer in Baden-Württemberg jetzt rechtskräftig? Der BFH hat das Bodenwertmodell als verfassungsgemäß bestätigt. Das Modell bleibt damit die Grundlage der Grundsteuer ab 2025. Eine Verfassungsbeschwerde bleibt theoretisch möglich, ändert aber nichts an der aktuellen Gültigkeit.
Bedeutet das Urteil, dass ich nichts mehr gegen einen zu hohen Bescheid tun kann? Nein. Der gesetzliche Weg über § 38 Abs. 4 LGrStG BW bleibt vollständig erhalten. Liegt der tatsächliche Bodenwert um mehr als 30 % unter dem amtlichen Wert, lässt sich das per qualifiziertem Gutachten nachweisen.
Warum hat die Klägerin in Karlsruhe trotz Gutachten verloren? Das Gutachten wurde erst im Revisionsverfahren vorgelegt. In diesem Stadium ist neuer Tatsachenvortrag ausgeschlossen, sodass es nicht mehr berücksichtigt werden konnte – ein verfahrensrechtliches, kein inhaltliches Problem.
Gilt das Urteil auch für das Bundesmodell? Nein. Es betrifft ausschließlich das Ländermodell Baden-Württembergs. Das Bundesmodell wurde in einer separaten Entscheidung behandelt.
Quellen:
- BFH-Pressemitteilung Nr. 032/26 vom 20.05.2026 (II R 26/24, II R 27/24)
- OFD Karlsruhe, Merkblatt § 38 Abs. 4 LGrStG (09.12.2024, PDF)
- § 38 LGrStG BW – amtlicher Gesetzestext
- BORIS-BW, Produkt „Grundsteuer B"
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir sind als Sachverständigenbüro keine Rechts- oder Steuerberater; die verfahrensrechtliche Einschätzung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater oder das Finanzamt. Quellen: BFH-Pressemitteilung Nr. 32/26 vom 20.05.2026 zu den Urteilen II R 26/24 und II R 27/24; Merkblatt der Oberfinanzdirektion Karlsruhe zu § 38 Abs. 4 LGrStG (09.12.2024).
