Seit der Grundsteuerreform wird die Grundsteuer in Baden-Württemberg nach dem sogenannten Bodenwertmodell berechnet. Entscheidend sind dabei vor allem zwei Faktoren:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Das klingt einfach. In der Praxis führt diese Pauschalierung jedoch häufig zu überhöhten Grundsteuerwerten. Denn der Bodenrichtwert beschreibt nicht automatisch den tatsächlichen Wert Ihres konkreten Grundstücks.
Das Problem: Der Bodenrichtwert passt oft nicht zum realen Grundstück
Bodenrichtwerte beziehen sich regelmäßig auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück. Dieses kann bestimmte Merkmale enthalten, zum Beispiel:
- eine bestimmte Grundstücksgröße
- eine bestimmte Grundstückstiefe
- eine bestimmte Geschossigkeit
- eine bestimmte bauliche Ausnutzung
- eine bestimmte wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)
- eine bestimmte Lagequalität innerhalb der Zone
Ihr eigenes Grundstück kann hiervon erheblich abweichen.
Genau daraus entstehen viele Überbewertungen.
Ein Grundstück mit geringerer tatsächlicher Ausnutzung, schwieriger Topografie, ungünstigem Zuschnitt oder eingeschränkter Bebaubarkeit kann nicht ohne Weiteres so behandelt werden wie ein optimal nutzbares Richtwertgrundstück.
Besonders wichtig: WGFZ und tatsächliche Ausnutzung
Viele Eigentümer schauen nur auf den Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Entscheidend ist aber häufig, welche Ausnutzung diesem Bodenrichtwert zugrunde liegt.
Beispiel:
Wenn der Bodenrichtwert auf eine bestimmte WGFZ oder Geschossigkeit bezogen ist, Ihr Grundstück diese Ausnutzung tatsächlich aber nicht erreicht oder rechtlich nicht erreichen kann, kann der angesetzte Bodenwert zu hoch sein.
Das betrifft insbesondere Grundstücke mit:
- niedrigerer tatsächlicher Bebauung
- eingeschränkter Nachverdichtungsmöglichkeit
- Hanglage
- großen Grundstücken mit nur geringer baulicher Nutzung
- Baugrenzen, Baulinien oder Bauverboten
- übertiefen Grundstücksteilen
- schwieriger Erschließung
- abweichender Geschossigkeit
- abweichender WGFZ
Gerade in Baden-Württemberg kann sich eine Überprüfung deshalb sehr häufig lohnen.
Warum der Grundsteuerwertbescheid oft zu hoch ist
Das baden-württembergische Bodenwertmodell berücksichtigt Gebäude grundsätzlich nicht. Die Bewertung erfolgt typisiert über Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Das kann problematisch sein, wenn das Grundstück zwar groß ist, aber nur eingeschränkt wirtschaftlich nutzbar ist.
Typische Fälle sind:
- großes Grundstück, aber geringe zulässige Bebauung
- Hanggrundstück mit eingeschränkter Nutzbarkeit
- Grundstück mit altem Einfamilienhaus, aber ohne realistische Nachverdichtung
- Grundstück in zweiter Reihe
- ungünstig geschnittenes Grundstück
- Grundstück mit Leitungsrechten oder Baulasten
- Grundstück mit Lärm- oder sonstigen Immissionen
- Grundstück mit übertiefem Gartenanteil
- Grundstück mit abweichender tatsächlicher Ausnutzung gegenüber dem Bodenrichtwerttypus
In solchen Fällen kann der tatsächliche Wert des Grund und Bodens deutlich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegen.
Der gesetzliche Weg: Nachweis des tatsächlichen Bodenwerts
§ 38 Abs. 4 LGrStG Baden-Württemberg ermöglicht den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts des Grund und Bodens.
Voraussetzung ist, dass der tatsächliche Wert erheblich vom festgestellten Grundsteuerwert abweicht. Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Bodenwertgutachten.
Wichtig ist: Es geht nicht um den Gebäudewert, den Zustand des Hauses oder persönliche Belastungen. Bewertet wird ausschließlich der Grund und Boden — tatsächlich oder fiktiv unbebaut.
Erst prüfen, dann Gutachten beauftragen
Ein Gutachten sollte nicht blind beauftragt werden. Sinnvoll ist zuerst eine rechnerische Vorprüfung.
Bei grundsteuer-info.de geben Eigentümer zunächst nur die wichtigsten Daten ein:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Wohnfläche
- Angaben zur aktuellen Bebauung
Mehr ist für die erste Einschätzung nicht erforderlich.
Auf dieser Grundlage kann geprüft werden, ob der angesetzte Bodenwert plausibel ist oder ob sich ein Bodenwertgutachten wirtschaftlich lohnen könnte.
Warum die aktuelle Bebauung wichtig ist
Auch wenn bei der Grundsteuer nur der Boden bewertet wird, liefert die vorhandene Bebauung wichtige Hinweise auf die tatsächliche wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks.
Entscheidend sind zum Beispiel:
- Wie stark ist das Grundstück tatsächlich bebaut?
- Welche Wohnfläche wurde realisiert?
- Ist eine höhere Ausnutzung rechtlich und wirtschaftlich realistisch?
- Passt die vorhandene Bebauung zum Bodenrichtwerttypus?
- Weicht die tatsächliche Nutzung von der angenommenen WGFZ ab?
Gerade dieser Vergleich zeigt häufig, ob der pauschale Bodenrichtwertansatz den Einzelfall überzeichnet.
Wann ein Bodenwertgutachten sinnvoll sein kann
Ein Bodenwertgutachten kann besonders sinnvoll sein, wenn die Vorprüfung zeigt, dass der tatsächliche Bodenwert wahrscheinlich deutlich niedriger liegt.
Das ist häufig der Fall bei:
- Grundstücken mit geringer Ausnutzung
- großen Grundstücken mit kleiner Bebauung
- Hanglagen
- eingeschränkter Bebaubarkeit
- abweichender WGFZ
- abweichender Geschossigkeit
- übertiefen Grundstücken
- Hinterliegergrundstücken
- Grundstücken mit Baulasten oder Dienstbarkeiten
- Grundstücken mit Immissionsbelastungen
In diesen Fällen kann ein qualifiziertes Gutachten den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachvollziehbar herleiten.
Was passiert im Gutachten?
Wenn die Vorprüfung positiv ausfällt, erfolgt die vertiefte sachverständige Bewertung.
Dann werden unter anderem geprüft:
- Bodenrichtwert und Bodenrichtwerttypus
- tatsächliche und zulässige Ausnutzung
- WGFZ und Geschossigkeit
- Grundstückszuschnitt
- Topografie
- planungsrechtliche Situation
- Erschließung
- Rechte und Belastungen
- Marktdaten und Vergleichswerte
- mögliche wertmindernde Grundstücksmerkmale
Im Rahmen des Gutachtens erfolgt regelmäßig auch ein Ortstermin durch den Sachverständigen.
Fazit: Der Bodenrichtwert ist nur der Anfang
Ein hoher Grundsteuerwertbescheid muss nicht automatisch falsch sein. Aber gerade in Baden-Württemberg lohnt sich eine Überprüfung sehr häufig, weil der pauschale Bodenrichtwertansatz viele individuelle Grundstücksmerkmale nicht ausreichend abbildet.
Besonders relevant sind die tatsächliche Ausnutzung, die zugrunde gelegte WGFZ, die Geschossigkeit und die Frage, ob das konkrete Grundstück überhaupt dem Bodenrichtwerttypus entspricht.
Die entscheidende Frage lautet daher:
Passt der angesetzte Bodenrichtwert wirklich zu meinem Grundstück?
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Weiterführende Informationen:
- § 38 Abs. 4 LGrStG Baden-Württemberg – Gesetzliche Grundlage
- BORIS-BW – Bodenrichtwerte online – Bodenrichtwert Ihres Grundstücks
- Merkblatt Finanzministerium BW – Gutachtenerstellung § 38 Abs. 4 LGrStG (PDF) – Offizielles Merkblatt zur Gutachtenerstellung
- Bodenrichtwertzone verständlich erklärt – Warum der Zonenwert oft nicht zum Grundstück passt
- Wie funktioniert der Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts? – Wann ein Gutachten sinnvoll ist
