Nachweis tatsächlicher Wert des Grund und Bodens | Grundsteuer Baden-Württemberg
Erfahren Sie, wann Eigentümer in Baden-Württemberg nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW einen niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen können und welche Grundstücksmerkmale dabei entscheidend sind.
Wer in Baden-Württemberg einen Grundsteuerwertbescheid erhält, blickt häufig zunächst auf die spätere Steuerbelastung. Der maßgebliche Ausgangspunkt liegt jedoch bereits bei der Feststellung des Grundsteuerwerts. Dieser wird im Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg grundsätzlich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abgeleitet.
Dabei handelt es sich um ein typisiertes Bewertungsverfahren. Individuelle Besonderheiten eines Grundstücks werden nicht in jedem Fall vollständig berücksichtigt.
Für solche Fälle ermöglicht § 38 Abs. 4 LGrStG BW den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts des Grund und Bodens. Voraussetzung ist, dass der nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens den festgestellten Grundsteuerwert um mehr als 30 Prozent unterschreitet.
Wichtig: Es wird nicht der Bodenrichtwert selbst angegriffen oder korrigiert. Der Bodenrichtwert bleibt unverändert. Gegenstand des Nachweises ist ausschließlich die Frage, ob der tatsächliche Wert des konkreten Grundstücks innerhalb der wirtschaftlichen Einheit aufgrund seiner individuellen wertbeeinflussenden Merkmale erheblich vom typisierten Wertansatz abweicht.
Wann ist ein Nachweis sinnvoll?
Das baden-württembergische Grundsteuermodell basiert auf Bodenrichtwerten. Diese beziehen sich auf sogenannte Bodenrichtwertgrundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein typisiertes, fiktiv unbebautes Grundstück mit den für die Zone charakteristischen Grundstücksmerkmalen. Das tatsächliche Grundstück kann hiervon erheblich abweichen.
Insbesondere dann kann eine Überprüfung sinnvoll sein, wenn wertrelevante Besonderheiten vorliegen.
Hierzu zählen beispielsweise:
- planungsrechtliche Einschränkungen der Bebaubarkeit,
- abweichende Ausnutzbarkeit gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück,
- ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt,
- Vorder- und Hinterlandproblematik,
- starke Hanglage oder schwierige Topographie,
- fehlende oder eingeschränkte Erschließung,
- Bauverbotsflächen,
- Baulasten,
- Wegerechte oder Leitungsrechte,
- nachgewiesene Altlasten oder Bodenverunreinigungen,
- sonstige dauerhaft wertbeeinflussende Nutzungsbeschränkungen.
Gerade in Städten wie Stuttgart können sich erhebliche Unterschiede aus der tatsächlichen baurechtlichen Ausnutzbarkeit ergeben. Maßgeblich sind beispielsweise Baustaffeln, Bebauungstiefen, Hanglagen oder sonstige planungsrechtliche Einschränkungen, die von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen können.
Nicht ausreichend ist dagegen die bloße Einschätzung, der Bodenrichtwert sei „zu hoch“. Entscheidend ist, ob sich die wertrelevanten Abweichungen des konkreten Grundstücks gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück nachvollziehbar und marktgerecht belegen lassen.
Was wird tatsächlich bewertet?
Bewertet wird ausschließlich der Grund und Boden.
Bei bebauten Grundstücken ist der tatsächliche Wert des Grund und Bodens so zu ermitteln, als wäre das Grundstück unbebaut. Der Zustand der vorhandenen Bebauung ist dabei grundsätzlich nicht maßgeblich.
Insbesondere sind regelmäßig nicht wertrelevant:
- schlechter Gebäudezustand,
- Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf,
- Instandhaltungsrückstände,
- Abriss- oder Freilegungskosten,
- Denkmalschutz der vorhandenen Bebauung,
- Nießbrauchrechte,
- Wohnrechte.
Rechte und Belastungen können nur dann wertrelevant sein, wenn sie die tatsächliche Nutzbarkeit oder Verwertbarkeit des Grund und Bodens dauerhaft beeinflussen.
Die wirtschaftliche Einheit ist entscheidend
Maßgeblich für die Bewertung ist stets die wirtschaftliche Einheit im Sinne des Landesgrundsteuergesetzes.
Daher ist nicht nur das einzelne Flurstück zu betrachten. Vielmehr muss geprüft werden, welche Grundstücksteile und Flurstücke die wirtschaftliche Einheit bilden und welche wertbeeinflussenden Merkmale diese insgesamt aufweisen.
Da sich die 30-%-Prüfung stets auf die wirtschaftliche Einheit bezieht, kann bereits deren zutreffende Abgrenzung erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung haben.
Eine unzutreffende Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit kann bereits zu erheblichen Bewertungsunterschieden führen.
Kurz erklärt: Was ist eine wirtschaftliche Einheit?
Die wirtschaftliche Einheit ist das Bewertungsobjekt der Grundsteuer. Sie umfasst die Grundstücke und Flurstücke, die nach den tatsächlichen Verhältnissen wirtschaftlich zusammengehören und für die ein gemeinsamer Grundsteuerwert festgestellt wird.
Eine wirtschaftliche Einheit kann aus einem einzelnen Flurstück bestehen, sie kann jedoch auch mehrere Flurstücke umfassen. Maßgeblich ist nicht die Anzahl der Flurstücke, sondern deren wirtschaftlicher Zusammenhang.
Für den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts des Grund und Bodens nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Die Prüfung der gesetzlichen 30-%-Grenze erfolgt daher nicht für einzelne Teilflächen, sondern für den festgestellten Grundsteuerwert der gesamten wirtschaftlichen Einheit.
Beispiel: Ein Wohnhausgrundstück besteht aus dem eigentlichen Baugrundstück und einem angrenzenden Gartenflurstück. Gehören beide Flurstücke wirtschaftlich zusammen und wurden gemeinsam bewertet, bilden sie regelmäßig eine wirtschaftliche Einheit.
Wie funktioniert der Nachweis in der Praxis?
Der Nachweis erfolgt nicht durch eine formlose Erklärung, sondern durch ein qualifiziertes Gutachten.
Das Gutachten muss insbesondere:
- die wirtschaftliche Einheit vollständig erfassen,
- den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 berücksichtigen,
- ausschließlich den Grund und Boden bewerten,
- die wertrelevanten Grundstücksmerkmale nachvollziehbar analysieren,
- den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens marktgerecht herleiten.
Ein tragfähiger Nachweis beantwortet insbesondere folgende Fragen:
- Welche Grundstücksmerkmale weichen vom Bodenrichtwertgrundstück ab?
- Sind diese Merkmale dauerhaft und wertrelevant?
- Wie wirken sich diese Merkmale auf die tatsächliche Nutzbarkeit und Verwertbarkeit des Grundstücks aus?
- Wie hoch ist der daraus resultierende tatsächliche Wert des Grund und Bodens?
Pauschale Abschläge genügen hierfür nicht. Jede Wertanpassung muss nachvollziehbar begründet werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für eine erste Vorprüfung reichen häufig bereits folgende Angaben aus:
- Grundstücksfläche,
- Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022,
- Grundsteuerwertbescheid,
- Angaben zur tatsächlichen Nutzung,
- Hinweise auf besondere Grundstücksmerkmale.
Für die Erstellung eines Gutachtens können darüber hinaus erforderlich sein:
- Grundsteuerwertbescheid,
- Flurkarte oder Liegenschaftskarte,
- Auszug aus BORIS-BW,
- Bebauungsplan,
- planungsrechtliche Auskünfte,
- Flächennutzungsplan,
- Grundbuchauszug,
- Baulastenauskunft,
- Altlastenauskunft,
- Nachweise zu Erschließung oder Bauverboten.
Nicht die Menge der Unterlagen ist entscheidend, sondern deren Relevanz für die Wertermittlung.
Warum eine Vorprüfung sinnvoll ist
Nicht jede Besonderheit führt automatisch zu einem niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens.
Eine Hanglage kann in bestimmten Wohnlagen marktüblich sein. Ein großes Grundstück kann trotz seiner Größe vollständig nutzbar und damit wertstabil sein. Ebenso können Zuschnitt oder Immissionen je nach örtlichem Grundstücksmarkt unterschiedlich bewertet werden.
Eine fachliche Vorprüfung dient daher dazu, die Erfolgsaussichten eines Nachweises realistisch einzuschätzen und die Wirtschaftlichkeit eines Gutachtens zu beurteilen.
Häufige Gründe für einen niedrigeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens
In der Praxis treten insbesondere folgende wertbeeinflussende Merkmale auf:
- starke Hanglagen,
- atypische Grundstückszuschnitte,
- Hinterliegergrundstücke,
- fehlende oder eingeschränkte Erschließung,
- Bauverbotsflächen,
- Leitungsrechte,
- Wegerechte,
- Altlasten,
- eingeschränkte Ausnutzbarkeit,
- planungsrechtliche Beschränkungen,
- dauerhaft eingeschränkte Bebaubarkeit.
Ob diese Merkmale tatsächlich zu einer relevanten Wertminderung führen, ist stets im konkreten Einzelfall zu prüfen.
Die 30-%-Grenze richtig verstehen
Der Nachweis ist nur erfolgreich, wenn der tatsächliche Wert des Grund und Bodens den festgestellten Grundsteuerwert um mehr als 30 Prozent unterschreitet.
Die Berechnung erfolgt wie folgt:
Abweichung = (festgestellter Grundsteuerwert − tatsächlicher Wert des Grund und Bodens) ÷ festgestellter Grundsteuerwert × 100
Beispiel
- Festgestellter Grundsteuerwert: 1.000.000 €
- Tatsächlicher Wert des Grund und Bodens: 650.000 €
- Differenz: 350.000 €
- Abweichung: 35 %
Da die Abweichung mehr als 30 Prozent beträgt, wäre die gesetzliche Voraussetzung erfüllt.
Wer darf ein entsprechendes Gutachten erstellen?
Das Merkblatt des Finanzministeriums Baden-Württemberg nennt insbesondere folgende Nachweismöglichkeiten:
- Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
- Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken,
- Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken.
Das Gutachten muss nachvollziehbar, prüffähig und auf den konkreten Einzelfall bezogen sein.
Fazit
Der Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW ist ein qualifizierter Einzelfallnachweis für Grundstücke, deren tatsächlicher Wert des Grund und Bodens erheblich vom typisierten Wertansatz des Landesgrundsteuergesetzes abweicht.
Entscheidend sind dabei nicht pauschale Behauptungen oder allgemeine Kritik am Bodenrichtwert. Maßgeblich ist vielmehr eine nachvollziehbare Analyse der wirtschaftlichen Einheit, des Bodenrichtwertgrundstücks und der wertrelevanten Grundstücksmerkmale zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.
Nur wenn diese Merkmale nachweislich zu einer erheblichen Wertabweichung führen, kann ein niedrigerer tatsächlicher Wert des Grund und Bodens erfolgreich geltend gemacht werden.
Kostenlose Erstprüfung
Mit unserem kostenlosen Online-Check unter www.grundsteuer-info.de können Eigentümer zunächst prüfen, ob bei ihrem Grundstück Anhaltspunkte für eine relevante Abweichung vom typisierten Grundsteuerwert bestehen.
Auf dieser Grundlage lässt sich einschätzen, ob die Erstellung eines Gutachtens zum Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
