Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Freiburg zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022, nicht der aktuelle Wert. Er wird ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Lage auf die Fläche Ihres Grundstücks angesetzt. Gerade in Freiburg mit seinen hohen und stark gestiegenen Bodenpreisen kann eine Abweichung vom typischen Grundstück viel Geld bedeuten.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Der Gutachterausschuss Freiburg hat inzwischen neuere Bodenrichtwerte beschlossen, etwa zum 01.01.2023. Diese spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle. Wer in BORIS-BW nicht die Grundsteuer-Auskunft wählt, sieht unter Umständen einen anderen Wert als im Bescheid.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau.
Welches Niveau die Bodenpreise in Freiburg haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Veröffentlichungen liegen Ein- und Zweifamilienhaus-Lagen in den Gemarkungen Freiburg, Kappel, Ebnet und Lehen bei rund 700 bis 1.500 €/m², in den Tuniberg-Gemeinden und Hochdorf bei rund 400 bis 720 €/m². Das Bodenpreisniveau für Wohnbauland hat sich zwischen 2015 und 2022 nahezu verdoppelt. Für die Hanglagen in Herdern, der Wiehre und Günterstal weist der Gutachterausschuss eine eigene, sehr gute Lageklasse aus.
Unbebaute Bauplätze für Einfamilienhäuser werden in Freiburg kaum noch verkauft, zuletzt rund ein Dutzend im Jahr und im Schnitt nur rund 320 bis 450 m² groß. Die Werte dienen nur der Orientierung; maßgeblich ist Ihr Zonenwert zum 01.01.2022 in BORIS-BW.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Bei der Verkehrswertermittlung passt der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert unter anderem an die Grundstücksfläche an. Für die Grundsteuer geschieht das nicht: Größere Grundstücke, Hanggrundstücke mit schwieriger Erschließung, Grundstücke mit eingeschränkter Bebaubarkeit oder Lärmbelastung werden mit dem vollen Zonenwert bewertet. Kommen mehrere solcher Merkmale zusammen, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Mehr zur Lage in Freiburg finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Freiburg.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Freiburg
Welcher Bodenrichtwert gilt in Freiburg für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Spätere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2023, spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Warum ist meine Grundsteuer in Freiburg so stark gestiegen? Die Grundsteuer in Baden-Württemberg bemisst sich allein nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. In Freiburg sind die Bodenpreise bis 2022 stark gestiegen, und Einfamilienhäuser werden im neuen Modell deutlich stärker belastet als früher.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Freiburg? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, am Hang, schwer erschlossen oder nur eingeschränkt bebaubar. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Freiburg
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 4.400 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.470 €/m², beim Vierfachen ab rund 1.100 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
