Rund ein Drittel der Eigentümer in Baden-Württemberg hat Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide eingelegt — bundesweiter Spitzenwert. Seit der Bundesfinanzhof das Bodenwertmodell am 20.05.2026 bestätigt hat, werden viele dieser Einsprüche zurückgewiesen. Die wichtigste Botschaft dieses Beitrags: Ein abgelehnter Einspruch ist nicht das Ende. Der Nachweis des niedrigeren Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG funktioniert unabhängig davon.
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Einspruch: Frist und Ablauf
Gegen den Grundsteuerwertbescheid (und ebenso gegen Mess- und Grundsteuerbescheid) können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen — formlos, schriftlich, beim jeweils erlassenden Amt. Der Einspruch kostet nichts, entbindet aber nicht von der Zahlung: Die festgesetzte Grundsteuer wird trotzdem fällig, solange keine Aussetzung der Vollziehung gewährt ist.
Warum viele Einsprüche jetzt ins Leere laufen
Ein Großteil der Einsprüche stützte sich auf verfassungsrechtliche Zweifel am Bodenwertmodell. Diese Frage ist höchstrichterlich entschieden: Der BFH hält das Landesgrundsteuergesetz für verfassungsgemäß (Urteile vom 20.05.2026, Az. II R 26/24 und II R 27/24). Wer nur „gegen das Modell“ Einspruch eingelegt hat, wird damit voraussichtlich nicht durchdringen.
Entscheidend ist die zweite Lehre aus den Urteilen: In beiden Verfahren lag kein wirksames Gutachten über den tatsächlichen Bodenwert vor. Genau diesen individuellen Nachweis sieht das Gesetz aber ausdrücklich vor — er wurde durch die Urteile nicht geschwächt, sondern als der Weg für den Einzelfall bestätigt.
Einspruch abgelehnt? Das Gutachten geht trotzdem
Der Antrag auf Ansatz des niedrigeren tatsächlichen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG ist kein Rechtsbehelf und hängt nicht an der Einspruchsfrist. Auch bei bestandskräftigem Bescheid gilt: Weist ein qualifiziertes Gutachten nach, dass der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens mehr als 30 % unter dem angesetzten Wert liegt, wird der niedrigere Wert zugrunde gelegt — in der Regel ab dem Folgejahr des Antrags, mit Wirkung bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums (voraussichtlich Ende 2030).
- Das Gutachten muss den Anforderungen des Merkblatts der Finanzverwaltung BW (09.12.2024) genügen — z. B. von zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt sein.
- Bewertet wird ausschließlich der Grund und Boden (tatsächlich oder fiktiv unbebaut) — Gebäudezustand und persönliche Umstände spielen keine Rolle.
- Typische Erfolgsfälle: Hanglagen, atypische Zuschnitte, eingeschränkte Bebaubarkeit, Lärm, große Grundstücke mit nicht bebaubarem Gartenland.
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Stand: Juli 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall — maßgeblich sind Gesetz, Verwaltungspraxis und Ihr konkreter Bescheid.