Wann ist mein Grundsteuerwert in Baden-Württemberg zu hoch?

In Baden-Württemberg berechnet sich die Grundsteuer B aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Liegt der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 % unter dem Finanzamtswert, kann über § 38 Abs. 4 LGrStG ein niedrigerer Wert per qualifiziertem Gutachten nachgewiesen werden.

Was kostet ein Grundsteuer-Gutachten?

Das qualifizierte Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW kostet ab 2.950 € Festpreis inkl. MwSt. Die kostenlose Vorprüfung zeigt vorab, ob sich das Gutachten wirtschaftlich lohnt.

Bis wann wirkt ein Grundsteuer-Gutachten?

Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums, voraussichtlich bis Ende 2030. Bei nicht bestandskräftigem Bescheid ist eine rückwirkende Berücksichtigung möglich; im Standardfall wirkt der Wert ab dem Folgejahr des Antrags.

Bei welchen Grundstücken lohnt sich ein Gutachten?

Bei ungünstigem Zuschnitt, nicht bebaubarem Hinterland, Hanglage, Baulasten, Erschließungsmängeln, Lärmbelastung oder sehr großen atypischen Flächen. Der Gebäudezustand spielt keine Rolle – bewertet wird nur Grund und Boden.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen?

Ja. Innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheids können Sie Einspruch einlegen. Die qualifizierte Begründung über ein Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW erhöht die Erfolgsaussichten – insbesondere bei Abweichungen von mehr als 30 %.

Was ist die Öffnungsklausel im baden-württembergischen Grundsteuergesetz?

Die Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 LGrStG BW erlaubt den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts des Grund und Bodens gegenüber dem pauschalen Bodenrichtwert. Der Bundesfinanzhof hat diese Regelung am 20. Mai 2026 als verfassungsgemäß bestätigt – sie ist tragender Grund, warum das BW-Modell überhaupt zulässig ist.

Wann ist mein Grundsteuerwert in Baden-Württemberg zu hoch?

In Baden-Württemberg berechnet sich die Grundsteuer B aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Liegt der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 % unter dem Finanzamtswert, kann über § 38 Abs. 4 LGrStG ein niedrigerer Wert per qualifiziertem Gutachten nachgewiesen werden.

Was kostet ein Grundsteuer-Gutachten?

Das qualifizierte Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW kostet 2.950 € Festpreis. Die kostenlose Vorprüfung zeigt vorab, ob sich das Gutachten wirtschaftlich lohnt.

Bis wann wirkt ein Grundsteuer-Gutachten?

Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums, voraussichtlich bis Ende 2030. Bei nicht bestandskräftigem Bescheid ist eine rückwirkende Berücksichtigung möglich; im Standardfall wirkt der Wert ab dem Folgejahr des Antrags.

Bei welchen Grundstücken lohnt sich ein Gutachten?

Bei ungünstigem Zuschnitt, nicht bebaubarem Hinterland, Hanglage, Baulasten, Erschließungsmängeln, Lärmbelastung oder sehr großen atypischen Flächen. Der Gebäudezustand spielt keine Rolle – bewertet wird nur Grund und Boden.

Grundsteuer Esslingen zu hoch? · 30-%-Check & Bodenwertgutachten

Wann lohnt es sich? Die Faustregel

Je höher der Bodenrichtwert Ihrer Zone und je größer das Grundstück im Verhältnis zur Wohnfläche, desto eher ist die 30-%-Grenze erreicht. Faustwerte bei 150 m² Wohnfläche (mittlere Lage): Zonenwert 1.100 €/m² → ab ca. 1.114 m² Grundstück · 1.500 €/m² → ab ca. 817 m² · 2.000 €/m² → ab ca. 612 m² · 2.800 €/m² → ab ca. 437 m². Die individuelle Einschätzung liefert der kostenlose 30-%-Check.

Rechenbeispiel Esslingen

Grundstück 900 m², Zonenwert 750 €/m² (mittleres Niveau) → Grundsteuerwert 675.000 € → Grundsteuer heute rund 1.720 €/Jahr (Hebesatz 280 % seit 2026). Nach Nachweis von −35 %: rund 1.118 €/Jahr — Ersparnis rund 600 € jedes Jahr, bis Ende 2030 über 2.400 €.

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit angenommenem Zonenwert zur Veranschaulichung — Ihr tatsächlicher Bodenrichtwert steht in BORIS-BW. Keine Zusage einer bestimmten Einsparung; maßgeblich ist die Einzelfallbewertung nach § 38 Abs. 4 LGrStG. Ersparnis-Hochrechnung konservativ ab dem Folgejahr der Antragstellung bis Ende 2030.

Sie benötigen den Grundsteuer-Check für eine andere Stadt? Zum allgemeinen 30-%-Check für ganz Baden-Württemberg →

Grundsteuer-Check

Der 30-%-Check: Lohnt sich ein Gutachten für Ihr Grundstück in Esslingen?

Bodenrichtwerte bewerten Zonen – dieser Check betrachtet Ihr konkretes Grundstück. Beschreiben Sie es so, wie es heute bebaut und genutzt wird. Das dauert keine zwei Minuten.

Schritt 1 von 5 · ca. 2 Minuten

Stadt

Wohnlage

Gebäude

Flächen

Bodenwert

Ergebnis

Wo liegt Ihr Grundstück?

Wir rechnen mit dem aktuellen Hebesatz Ihrer Stadt.

Stuttgart

160 %

Karlsruhe

270 %

Mannheim

365 %

Freiburg

235 %

Heidelberg

185 %

Heilbronn

345 %

Ulm

390 %

Ludwigsburg

262 %

Reutlingen

320 %

Pforzheim

348 %

Baden-Baden

435 %

Esslingen

280 %

Tübingen

350 %

Die angegebenen Prozentwerte entsprechen dem jeweiligen kommunalen Hebesatz (Stand 2025).

Wie schätzen Sie Ihre Wohnlage ein?

Ihre ehrliche Einschätzung reicht — es geht um eine erste Orientierung.

Mäßige Lage

Randlage, Immissionen

Mittlere Lage

Durchschnittliche Lage

Gute Lage

Bevorzugte Wohnlage

Sehr gute Lage

Toplage, beste Infrastruktur

Wie ist Ihr Haus gebaut?

Dach und Geschosse beeinflussen die angesetzte Wohnfläche. Wählen Sie Ihr Haus so, wie es heute gebaut ist.

Dachgeschoss voll ausgebaut

Satteldach – DG als Wohnraum genutzt

Dachgeschoss nicht ausgebaut

Spitzboden – kein Wohnraum im DG

Flachdach

Flaches oder flach geneigtes Dach

Welche Geschosse hat das Haus?

Bitte wählen Sie zuerst oben die Dachart – dann erscheinen hier die passenden Geschoss-Varianten.

Wie groß sind Grundstück und Wohnfläche?

Beide Angaben finden Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid oder Kaufvertrag.

Grundstücksfläche [m²]

Im Grundbuchauszug oder Kaufvertrag.

Wohnfläche heute [m²]

Im Energieausweis, Grundriss oder Kaufvertrag.

Hinweis: Diese Vorlage gilt für freistehende Einfamilienhäuser in Baden-Württemberg.
Reihenhaus oder Doppelhaushälfte? Wir prüfen Ihren Fall persönlich →

Welcher Bodenrichtwert gilt für Ihr Grundstück?

Den Wert zum Stichtag 01.01.2022 finden Sie kostenlos unter BORIS-BW: Adresse eingeben → Wert der Zone ablesen. Er steht auch in Ihrem Grundsteuerbescheid.

Bodenrichtwert 2022 [€/m²] Bodenrichtwert auf BORIS-BW nachschlagen Ich finde meinen Bodenrichtwert nicht

Hebesatz 2025 – –

– aus Stadtauswahl

Stand 2025 · Angaben ohne Gewähr · *zu verifizieren

Residualwert wird berechnet…

Ihr Ergebnis

Vorprüfung Ihres Grundstücks

Überschlägige modellhafte Vorprüfung im Residualwertverfahren – kein Gutachten, keine abschließende Wertermittlung

EIPOSCERT zertifizierter Sachverständiger Paul Pletsch

DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Ihr Gutachten zum Festpreis

Gutachten zum Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG BW

ab 2.950 €

Festpreis inkl. MwSt. – maßgeschneidert auf Ihr Grundstück, ohne versteckte Kosten.

Persönlicher Ortstermin & individuelle Begehung

Individuelle Wertermittlung des Grund und Bodens

Qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW

Abstimmung mit Ihrem Steuerberater auf Wunsch

Kostenfreie Nachbearbeitung & faire Rückerstattungsregelung*

Ich erstelle Ihr Gutachten nach den Anforderungen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW und unterstütze Sie bei möglichen Rückfragen des Finanzamts. Die endgültige Entscheidung über die Anerkennung trifft die zuständige Behörde.

Ihre Sicherheit bei der Gutachtenerstellung

* Sollte ein durch uns erstelltes Gutachten trotz kostenfreier fachlicher Nachbearbeitung vom Finanzamt nicht berücksichtigt werden, erstatten wir das Honorar zurück.

Wie wir den tatsächlichen Bodenwert ermitteln

In Esslingen werden nur wenige unbebaute Grundstücke verkauft — die meisten Verkäufe betreffen bebaute Häuser. Deshalb leiten wir den tatsächlichen Bodenwert nach dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV ab und ergänzen es um eine deduktive Marktanalyse (§ 40 Abs. 3 ImmoWertV): Wir werten tatsächlich bezahlte Kaufpreise bebauter Grundstücke im Teilmarkt aus und rechnen den Gebäudeanteil sachverständig heraus. Methodisch ist das dasselbe Vorgehen, mit dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte selbst herleitet.

Warum sich Eigentümer in Esslingen an uns wenden

spezialisiert auf Grundsteuergutachten in Baden-Württemberg
zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 — im OFD-Merkblatt als zulässige Stelle gelistet
Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG — der vom Gesetz vorgesehene Nachweis
persönlicher Ortstermin in Esslingen, keine Fernbewertung
kostenlose und ehrliche Ersteinschätzung — auch wenn es sich nicht lohnt

93 % der 1.101 BW-Kommunen haben ihre Grundsteuer-B-Hebesätze zum Q1/2025 geändert (67 % gesenkt, 26 % erhöht) — Quelle: Statistisches Landesamt BW. Rund ein Drittel der Eigentümer in BW hat Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide eingelegt — bundesweiter Spitzenwert. Typische Verlierer des Bodenwertmodells: große Grundstücke mit wenig Wohnfläche. BFH-Grundsatzurteil 20.05.2026 (II R 26/24, II R 27/24): Modell bestätigt — der Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG ist damit der verbleibende Korrekturweg.

Häufige Fragen aus Esslingen

Lohnt sich ein Bodenwertgutachten in Esslingen?

Wenn Ihr Grundstück nach Zuschnitt, Lage, Hanglage oder Bebaubarkeit vom pauschalen Bodenrichtwert seiner Zone abweicht, kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen und Ihre Grundsteuer senken. Der kostenlose 30-%-Check zeigt in zwei Minuten, ob das bei Ihnen realistisch ist.

Wie kann ich meine Grundsteuer in Esslingen senken?

Über die Öffnungsklausel § 38 Abs. 4 LGrStG BW: Ein qualifiziertes Bodenwertgutachten weist nach, dass der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens mehr als 30 % unter dem amtlichen Ansatz liegt. Der niedrigere Wert senkt Ihren Grundsteuerwert — und damit jedes Jahr Ihre Grundsteuer, bis Ende 2030.

Mein Grundstück ist terrassiert und liegt am Hang — zählt das?

Ja, das ist der Esslinger Klassiker. Terrassierung, Stützmauern und nicht bebaubares Steillagen-Gartenland drücken den tatsächlichen Bodenwert deutlich — unser abgeschlossenes Esslinger Mandat mit rund 1.484 € Jahresersparnis war genau so ein Fall.

Lohnt es sich bei Ihnen in Esslingen?

Nicht jedes Grundstück erreicht die gesetzliche 30-%-Grenze. Deshalb prüfen wir Ihren Fall vorab und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt. Kostenlos, unverbindlich, mit persönlicher Einschätzung durch zertifizierte Sachverständige.

Jetzt kostenlosen 30-%-Check starten

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Vorprüfung & Sicherheit

Unsere Vorprüfungs- und Sicherheitsstrategie

Nicht jedes Grundstück eignet sich für einen erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts. Deshalb prüfen wir jeden Fall vorab kostenlos und unverbindlich auf eine realistische und fachlich belastbare Erfolgsaussicht. Wir übernehmen ausschließlich Fälle, bei denen aufgrund der tatsächlichen Grundstücksmerkmale – beispielsweise eingeschränkter Bebaubarkeit, Hanglage, atypischem Zuschnitt oder sonstiger wertrelevanter Besonderheiten – nachvollziehbare Abweichungen vom typisierten Bodenrichtwertgrundstück erkennbar sind.

Unser Prüfungsablauf

Kostenloser Schnellcheck

Sie übermitteln Grundsteuerwertbescheid, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert sowie Flurstück bzw. Adresse. Innerhalb kurzer Zeit erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob eine wirtschaftlich sinnvolle Reduzierung grundsätzlich möglich erscheint.

Fachliche Vorprüfung

Vor der Gutachtenerstellung analysieren wir die tatsächlichen Grundstücksmerkmale sowie die Erfolgsaussichten eines Nachweises nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW. Dabei erhalten Sie eine realistische Einschätzung:

hohe Erfolgsaussicht
Grenzfall
wirtschaftlich nicht sinnvoll

Gutachten mit Sicherheitsregelung

Sollte ein durch uns erstelltes Gutachten trotz vollständiger und korrekter Unterlagen vom Finanzamt zunächst nicht berücksichtigt werden, erfolgt eine kostenfreie fachliche Nachbearbeitung bzw. Ergänzung. Sollte auch nach der Nachbearbeitung keine Berücksichtigung erfolgen, erstatten wir das Honorar zurück.

Unser Ziel ist nicht die Erstellung möglichst vieler Gutachten, sondern eine nachvollziehbare, prüffähige und an den Anforderungen des Merkblatts ausgerichtete Bewertung tatsächlich überhöhter Grundsteuerwerte in Baden-Württemberg.

Der erprobte Weg zu Ihrem Gutachten

In fünf einfachen Schritten

Ein klarer, persönlicher Ablauf – ohne Risiko für Sie. Erst wenn sich ein Gutachten für Sie rechnet, erhalten Sie ein Angebot.

Kurzer Rechner & Erstberatung

Sie nutzen den kostenlosen Grundsteuer-Check und schildern mir Ihren Fall. Ich berate Sie persönlich und ehrlich – auch dann, wenn sich ein Gutachten für Sie nicht lohnt.

Angebot mit Festpreisgarantie

Auf Grundlage Ihrer Angaben erhalten Sie von mir ein unverbindliches Angebot mit Festpreisgarantie – keine versteckten Kosten, mögliche Rückfragen klären wir kurz vorab.

Termin vor Ort

Vor Ort begutachte ich Ihre Immobilie und Ihr Grundstück persönlich und erfasse alle relevanten Informationen für das Gutachten – keine Fernbewertung.

Ihr Gutachten

Sobald alle Unterlagen vorliegen und der Ortstermin stattgefunden hat, erstelle ich Ihr qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW – meist innerhalb von 4–6 Wochen.

Zusatzhilfe & weitere Begleitung

Nach Fertigstellung begleite ich Sie mit meiner Erfahrung weiter – bei Rückfragen des Finanzamts und bei allen Themen rund um Ihre Immobilie.

Paul Pletsch – Sachverständiger für Immobilienbewertung

EIPOSCERT – Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, DAkkS D-ZP-18667-01-00, DIN EN ISO/IEC 17024

Über mich

Warum ich Bodenrichtwerte hinterfrage – seit über 20 Jahren

Paul Pletsch · Sachverständiger für Immobilienbewertung · expecta GmbH

Bodenrichtwerte sind pauschale Durchschnittswerte für eine ganze Zone. Ihr Grundstück aber ist individuell – mit eigenem Zuschnitt, eigener Lage, eigener Bebaubarkeit. Genau hier setze ich an: Ich prüfe, ob ein niedrigerer Bodenwert fachlich nachweisbar ist – und ob sich ein Gutachten für Sie rechnet.

Seit über 20 Jahren arbeite ich in der Immobilienbranche, davon mehr als 10 Jahre als Bauträger und Projektentwickler. Meine Ausbildung begann im Handwerk und führte über das Bauingenieurstudium bis in die Projektentwicklung und Grundstücksbewertung. In dieser Zeit haben wir täglich Grundstücke und Projektentwicklungen kalkuliert und geprüft, ob Bodenrichtwerte tatsächlich zur realen Nutzbarkeit eines Grundstücks passen.

Denn entscheidend sind in der Praxis nicht pauschale Durchschnittswerte, sondern die tatsächliche Bebaubarkeit, die Vorgaben des Bebauungsplans, Grundstückszuschnitte und die wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Auch heute überprüfen wir im Rahmen von Grundstücksbewertungen für Erbschaften und Schenkungen regelmäßig Bodenrichtwerte, da die Abweichungen zwischen amtlichem Richtwert und tatsächlichem Grundstückswert in vielen Fällen erheblich sind.

Genau aus dieser langjährigen Praxis entstand unsere heutige Expertise in der individuellen Grundstücksbewertung – nachvollziehbar dokumentiert und belastbar.

„Bodenrichtwerte bewerten Zonen. Wir bewerten Ihr Grundstück – besonders dann, wenn Lage, Zuschnitt oder Bebaubarkeit vom Durchschnitt abweichen."

20+ Jahre Immobilienbranche Gelernter Zimmerer Bauingenieur (B.Eng./M.Eng.) MBA International Real Estate Personenzertifiziert · EIPOSCERT · DIN EN ISO/IEC 17024 expecta GmbH

expecta.de – Mehr über mein Büro

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