Kurz gesagt: Dieser Bereich umfasst Östliche Altstadt, Westliche Altstadt, Nördliche Altstadt, Oststadt, Weststadt, Beutau, Ebershalde und Hirschlandkopf. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen reichen hier zum 01.01.2022 von rund 520 bis 920 €/m². Je größer die Spanne innerhalb eines Bereichs, desto häufiger passt das typische Zonengrundstück nicht zu Ihrem Grundstück.
Bodenrichtwerte im Bereich der Innenstadt, Ost- und Weststadt
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen hier zum 01.01.2022 in folgenden Größenordnungen:
| Lage | Bodenrichtwert |
|---|---|
| Östliche Altstadt | rund 680 bis 850 €/m² |
| Westliche Altstadt | rund 650 bis 760 €/m² |
| Nördliche Altstadt, zwischen Obertor- und Maillestraße | rund 760 bis 840 €/m² |
| Oststadt und Dammstraße, WGFZ 1,0 | rund 600 bis 920 €/m² |
| Weststadt, Wohnbebauung | rund 820 €/m² |
| Teillage Weststadt, Mettinger Straße nördlich, WGFZ 0,5 | rund 520 €/m² |
| Beutau, Ebershalde, Hölderlinweg, Hirschlandkopf, WGFZ 0,3 bis 0,6 | rund 730 bis 870 €/m² |
Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Maßgeblich ist Ihr Zonenwert zum 01.01.2022 in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft.
Wo der Zonenwert hier nicht passt
- In der Weststadt liegt die Wohnbebauung nördlich der Mettinger Straße mit rund 520 €/m² deutlich unter der übrigen Weststadt mit rund 820 €/m².
- Die Oststadt erreicht mit rund 920 €/m² einen der höchsten Wohnbauwerte der Stadt, bezogen auf eine hohe WGFZ von 1,0. Grundstücke mit geringerer Bebaubarkeit sind am Markt deutlich weniger wert.
- In der Altstadt gelten die Werte ohne Bezug auf eine WGFZ; enge Grundstückszuschnitte bildet der Zonenwert nicht ab.
- Die Hanglagen an Beutau, Ebershalde und Hirschlandkopf beziehen sich auf niedrige WGFZ von 0,3 bis 0,6; große Gärten und steile Grundstücksteile sind darin nicht abgebildet.
Der Hebel: große Grundstücke und Mehrflächen
In Esslingen setzt der Gutachterausschuss Bauland-Mehrflächen, die für die bestehende Bebauung nicht benötigt werden, bei der Verkehrswertermittlung im Mittel nur mit rund 40 % des Bodenrichtwerts an (Spanne etwa 25 bis 60 %). Zudem gilt jeder Bodenrichtwert für eine bestimmte Geschossflächenzahl: Ein Grundstück mit WGFZ 0,3 ist nach den Umrechnungskoeffizienten am Markt rund 8 % weniger wert als eines mit WGFZ 0,5. Für die Grundsteuer wird beides nicht berücksichtigt; der Zonenwert gilt pauschal für die ganze Fläche.
Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert pauschal auf alle Flächen derselben Zone angesetzt, ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Zuschnitt. Bei übergroßen, tiefen oder schwach bebaubaren Grundstücken weicht der tatsächliche Bodenwert deshalb regelmäßig vom Zonenwert ab. Kommen weitere Merkmale wie Hanglage, Lärm oder ein ungünstiger Zuschnitt hinzu, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Was das BFH-Urteil vom 20.05.2026 bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Individuelle Merkmale wie Tiefe, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Häufige Fragen
Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum Grundsteuer-Stichtag 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau und kostenlos in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft. Spätere Bodenrichtwerte spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Mein Grundstück ist größer oder tiefer als üblich. Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nicht, solange die Fläche in derselben Zone liegt: Der Bodenrichtwert wird pauschal auf die ganze Fläche angesetzt. Nur wo der Gutachterausschuss eigene Zonen, etwa für Gärten oder den Außenbereich, gebildet hat, gilt dort deren Wert. Die Differenz zum tatsächlichen Wert kann ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert Einspruch einlegen? Nicht mit Aussicht auf Erfolg. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Wie finde ich heraus, ob sich ein Gutachten lohnt? Mit dem kostenlosen 30-%-Check: Sie geben Lage, Gebäude, Flächen und den Bodenrichtwert ein und sehen in zwei Minuten, ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist. Bei Grenzfällen sehen wir uns Ihr Grundstück kostenlos an.
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