Rund 207.000 Grundsteuer-Messbescheide gibt es in Stuttgart – und viele Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern zahlen seit der Reform deutlich mehr als früher. 2027 steigt der Hebesatz zusätzlich von 160 % auf 180 %. Der Grund für die hohe Belastung: Die Grundsteuer in Baden-Württemberg bemisst sich allein nach Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022. Was auf dem Grundstück steht, spielt keine Rolle.
Liegt der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % unter dem festgestellten Wert, kann ein qualifizierter Bodenwertnachweis (Öffnungsklausel, § 38 Abs. 4 LGrStG) den Grundsteuerwert reduzieren – und damit auch Ihre jährliche Grundsteuer. Der Bundesfinanzhof hat diesen Weg am 20.05.2026 ausdrücklich bestätigt.
- spezialisiert auf Grundsteuergutachten in Baden-Württemberg
- zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024
- Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG – der vom Gesetz vorgesehene Nachweis
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- kostenlose und ehrliche Ersteinschätzung – auch wenn es sich nicht lohnt
Bodenrichtwert-Niveaus in Stuttgart (Stichtag 01.01.2022)
Durchschnittliche Bodenrichtwerte für freistehende Ein- bis Zweifamilienhaus-Grundstücke (450–650 m², WGFZ 0,6) nach Bereichen:
| Bereich | Ø-Niveau | Spanne der Zonen | Details |
|---|---|---|---|
| Bereich Mitte (Innenstadtbezirke, Botnang, Kaltental) | 1.760 €/m² | 1.100 – 2.190 €/m² | inkl. Toplagen deutlich darüber |
| Bereich Filder (Degerloch, Sillenbuch, Möhringen, Vaihingen …) | 1.540 €/m² | 1.080 – 1.860 €/m² | EFH-Kerngebiet Stuttgarts |
| Bereich Nord (Feuerbach, Weilimdorf, Zuffenhausen …) | 1.300 €/m² | 1.040 – 1.600 €/m² | |
| Bereich Neckar (Bad Cannstatt bis Wangen) | 1.130 €/m² | 900 – 1.300 €/m² | lohnt v. a. bei großen Grundstücken |
Ihren maßgeblichen Zonenwert zeigt die BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau und kostenlos.
Toplagen im Detail: Killesberg · Gänsheide · Kräherwald & Hasenberg · Karlshöhe & Haigst · Eichenhain · Sonnenberg
Schon mit drei Angaben – Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohnfläche – können wir meist einschätzen, ob sich ein Gutachten lohnt.
Wie wir den tatsächlichen Bodenwert ermitteln (Vergleichswertverfahren mit deduktiver Marktanalyse)
Warum kann der Bodenwert überhaupt nachgewiesen werden? Weil in Stuttgart nur sehr wenige unbebaute Grundstücke verkauft werden – die meisten Verkäufe betreffen bereits bebaute Häuser. Deshalb wird der tatsächliche Bodenwert aus realen Marktpreisen bebauter Grundstücke sachverständig abgeleitet.
Die Zahlen belegen das: In ganz Stuttgart wurden 2021 nur 177 Bauland-Grundstücke verkauft – bei über 200.000 Grundsteuer-Messbescheiden. Es gibt schlicht zu wenige Verkäufe unbebauter Grundstücke, um den Bodenwert unmittelbar im Vergleichswertverfahren aus Vergleichspreisen abzulesen. Deshalb gehen wir – wie in unseren Gutachten – nach dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV vor und ergänzen es um eine deduktive Marktanalyse (§ 40 Abs. 3 ImmoWertV; in der Fachsprache auch residuale Ableitung genannt): Wir werten tatsächlich bezahlte Kaufpreise bebauter Häuser im Teilmarkt aus und rechnen den Gebäudeanteil sachverständig heraus. Methodisch ist das dasselbe Vorgehen, mit dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte selbst herleitet.
Wann lohnt es sich? Die Faustregel
Je höher der Bodenrichtwert Ihrer Zone und je größer das Grundstück im Verhältnis zur Wohnfläche, desto eher ist die 30-%-Grenze erreicht. Faustwerte bei 150 m² Wohnfläche (mittlere Lage): Zonenwert 1.100 €/m² → ab ca. 1.114 m² Grundstück · 1.500 €/m² → ab ca. 817 m² · 2.000 €/m² → ab ca. 612 m² · 2.800 €/m² → ab ca. 437 m². Die individuelle Indikation liefert der kostenlose 30-%-Check.
Häufige Fragen
Welcher Bescheid ist eigentlich welcher?
Mein Einspruch wurde zurückgewiesen – geht noch etwas?
Kann ich die Grundsteuer rückwirkend senken?
Wie lange gilt der Nachweis?
Wie läuft die Zusammenarbeit ab?
Was passiert, wenn die 30-%-Grenze nicht erreicht wird?
Nicht jedes Grundstück erreicht die gesetzliche 30-%-Grenze. Deshalb prüfen wir Ihren Fall vorab und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt.
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Über 580.000 ausgewertete Berechnungsszenarien, Markterfahrungswerte aus dem Stuttgarter Grundstücksmarkt, Baukosten des BKI, ImmoWertV, § 38 Abs. 4 LGrStG und die aktuelle BFH-Rechtsprechung vom 20.05.2026. Gutachten ausschließlich durch zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Hinweis: Preis- und Wertangaben sind Markterfahrungswerte bzw. Orientierungsspannen. Alle Angaben ohne Gewähr; keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.