Mit einem qualifizierten Gutachten weisen Sie nach, dass der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens zum 01.01.2022 mehr als 30 % unter dem Wert liegt, den das Finanzamt angesetzt hat. Dann wird Ihr Grundsteuerwert herabgesetzt, und Ihre Grundsteuer sinkt jedes Jahr bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums. Hier erfahren Sie, was ein solches Bodenwertgutachten kostet, welche Anforderungen die Finanzverwaltung stellt und wann es sich für Sie rechnet.
Prüfen Sie es in 2 Minuten mit dem kostenlosen 30-%-Check, oder sprechen Sie direkt mit Paul Pletsch: +49 (0) 89 470 788 80, werktags 9–18 Uhr. Unser Versprechen: Keine 30 %, keine Rechnung.
Was das Gutachten leistet
In Baden-Württemberg berechnet sich der Grundsteuerwert pauschal: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass dieser Wert ohne Anpassung an Ihr konkretes Grundstück angesetzt wird (II R 26/24, II R 27/24). Besonderheiten Ihres Grundstücks lassen sich nur über den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen. Genau diesen Nachweis führt das Gutachten.
Was ein Grundsteuer-Gutachten kostet
Bei expecta kostet das qualifizierte Bodenwertgutachten ab 2.950 € inklusive Mehrwertsteuer als Festpreis. Darin enthalten sind der Ortstermin, die individuelle Wertermittlung, das schriftliche Gutachten für das Finanzamt und die fachliche Begleitung bei Rückfragen. Vorher prüfen wir kostenlos, ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist.
Zeigt sich während der Bearbeitung, dass die 30-%-Schwelle nicht erreicht wird, hören wir auf und stellen Ihnen keine Rechnung. Wir schreiben keine Gutachten, die Ihnen keine reale Ersparnis bringen. Erkennt das Finanzamt unser Gutachten aufgrund fachlicher Fehler, die wir zu verantworten haben, nicht an, erstatten wir Ihnen das Honorar. Bisher hat das Finanzamt keines unserer Gutachten abgelehnt (Stand: Oktober 2026).
Wann sich das Gutachten lohnt: zwei Faustformeln
Faustformel 1: Gute Chancen haben Grundstücke, die mindestens drei- bis viermal so groß sind wie die Wohnfläche, vor allem in Zonen mit hohem Bodenrichtwert. Häufig sind das Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden. Auch Hinterland, ein ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Wege- oder Leitungsrechte und Baulasten können den Wert deutlich senken.
Faustformel 2: Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über dem Wert Ihrer Stadt, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Die Werte für die großen Städte finden Sie auf der Startseite und auf der jeweiligen Stadtseite.
Zur Größenordnung ein Beispiel mit angenommenen Werten: Grundstück 1.000 m², Bodenrichtwert 800 €/m², Hebesatz 350 %. Die Grundsteuer beträgt rund 2.550 € im Jahr. Weist das Gutachten einen um 35 % niedrigeren Wert nach, sinkt sie um rund 890 € jährlich.
Was die Finanzverwaltung verlangt
Maßstab ist das Merkblatt der Finanzverwaltung Baden-Württemberg zum Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens (Stand 09.12.2024). Die wichtigsten Punkte:
- Wer: der zuständige Gutachterausschuss, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Die zertifizierenden Stellen, darunter EIPOSCERT, sind in der Anlage des Merkblatts aufgeführt.
- Was bewertet wird: das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück, und zwar die gesamte wirtschaftliche Einheit. Gebäude, Gebäudezustand und Freilegungskosten zählen nicht.
- Was den Wert mindern kann: Vorder- und Hinterland mit nachvollziehbar begründeter Flächenaufteilung, Zuschnitt, Lage und Oberflächenbeschaffenheit, Wege- und Leitungsrechte, Baulasten, Bauverbote, fehlende Erschließung und Altlasten.
- Was nicht zählt: Denkmalschutz (er ist bereits über die Steuermesszahl berücksichtigt), Nießbrauch und Wohnrecht.
- Form: ein vollständiges Gutachten mit Unterlagen wie Flurkarte, Luftbild und Bebauungsplan. Eine bloße Wertbescheinigung genügt nicht. Das Finanzamt würdigt das Gutachten und kann es bei methodischen Mängeln zurückweisen.
So läuft es ab
- Kostenloser 30-%-Check auf dieser Website, mit Ampel-Ergebnis in zwei Minuten.
- Kostenloses Erstgespräch: Paul Pletsch sieht sich Ihre Angaben und Ihren Bescheid an und sagt Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten lohnt.
- Angebot zum Festpreis.
- Ortstermin und Wertermittlung nach den Vorgaben von BauGB, ImmoWertV und Merkblatt.
- Gutachten und Antrag beim Finanzamt. Für den Zeitpunkt der Wirkung zählt der Eingang Ihres Antrags.
Ab wann der niedrigere Wert gilt
Der nachgewiesene Wert gilt ab dem Jahr nach Ihrem Antrag und bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums. Ist Ihr Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid noch offen, ist eine Senkung auch für 2025 und 2026 möglich. Mehr dazu: Einspruch gegen die Grundsteuer und Öffnungsklausel nach § 38 Abs. 4 LGrStG.
Häufige Fragen zum Grundsteuer-Gutachten
Prüfen Sie es in 2 Minuten mit dem kostenlosen 30-%-Check, oder sprechen Sie direkt mit Paul Pletsch: +49 (0) 89 470 788 80, werktags 9–18 Uhr. Unser Versprechen: Keine 30 %, keine Rechnung.
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind Gesetz, Merkblatt der Finanzverwaltung und Ihr konkreter Bescheid.