Öffnungsklausel § 38 Abs. 4 LGrStG: Grundsteuer senken

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg bewertet jedes Grundstück pauschal mit dem Bodenrichtwert seiner Zone zum 01.01.2022. Damit Grundstücke, die deutlich vom Durchschnitt abweichen, nicht zu hoch besteuert werden, gibt es die Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes. Sie ist der einzige Weg, einen niedrigeren tatsächlichen Wert geltend zu machen.

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Was die Öffnungsklausel regelt

Auf Antrag wird ein anderer Wert angesetzt, wenn ein qualifiziertes Gutachten nachweist, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 mehr als 30 % von dem pauschal ermittelten Wert abweicht. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass Besonderheiten des einzelnen Grundstücks nur über diesen Nachweis berücksichtigt werden (II R 26/24, II R 27/24).

Die Voraussetzungen im Überblick

Antrag beim Finanzamt durch die Eigentümerin, den Eigentümer oder Erbbauberechtigte, auch bei bestandskräftigem Bescheid.
Qualifiziertes Gutachten vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Abweichung von mehr als 30 %, bezogen auf den Wert des Grund und Bodens der gesamten wirtschaftlichen Einheit zum 01.01.2022.
Rechtzeitige Vorlage: Im Karlsruher BFH-Verfahren blieb ein Gutachten unberücksichtigt, weil es erst in der Revision eingereicht wurde.

Was zählt und was nicht: das Merkblatt der Finanzverwaltung

Das Merkblatt der Finanzverwaltung Baden-Württemberg (Stand 09.12.2024) legt fest, wie der Nachweis zu führen ist. Bewertet wird das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück. Deshalb gilt:

Kann den Wert mindern: Vorder- und Hinterland, ungünstiger Zuschnitt, Lage und Oberflächenbeschaffenheit (etwa Hanglage), Wege- und Leitungsrechte, Baulasten, Bauverbote, fehlende Erschließung, Altlasten.
Zählt nicht: das Gebäude und sein Zustand, Freilegungskosten, die tatsächliche Ausnutzung durch die bestehende Bebauung, Denkmalschutz, Nießbrauch und Wohnrecht.

Außerdem prüft das Finanzamt, ob in stark nachgefragten Lagen der Kaufdruck so hoch ist, dass Mängel den Marktwert gar nicht mindern. Ein Gutachten muss das regionale Marktgeschehen deshalb nachvollziehbar belegen.

Warum die Klausel nach dem BFH-Urteil wichtiger ist denn je

Der BFH hat das Bodenwertmodell für verfassungsgemäß erklärt und die 30-%-Regel als Korrektiv der pauschalen Bewertung hervorgehoben. Pauschale Einwände gegen das Modell haben damit kaum noch Aussicht. Wer zu hoch bewertet ist, kommt nur über die Öffnungsklausel zu einem niedrigeren Wert.

Für welche Grundstücke sie typischerweise in Frage kommt

Gute Chancen haben Grundstücke, die mindestens drei- bis viermal so groß sind wie die Wohnfläche, vor allem in Zonen mit hohem Bodenrichtwert. Häufig sind das Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden. Wie Sie das für Ihr Grundstück abschätzen und was ein Gutachten kostet: Grundsteuer-Gutachten in Baden-Württemberg.

Häufige Fragen zur Öffnungsklausel

Was ist die Öffnungsklausel bei der Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Die Regelung in § 38 Abs. 4 LGrStG, nach der auf Antrag ein anderer Wert angesetzt wird, wenn ein qualifiziertes Gutachten nachweist, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens mehr als 30 % vom pauschalen Wert abweicht.

Gilt die Öffnungsklausel auch nach Ablauf der Einspruchsfrist?

Ja. Der Antrag ist auch bei bestandskräftigem Bescheid möglich. Der niedrigere Wert wirkt dann ab dem Jahr nach dem Antrag. Ist Ihr Einspruch noch offen, ist eine Senkung auch für 2025 und 2026 möglich.

Wirkt Denkmalschutz wertmindernd?

Nein. Nach dem Merkblatt der Finanzverwaltung ist Denkmalschutz kein wertminderndes Merkmal des Grund und Bodens, weil er bereits über eine ermäßigte Steuermesszahl berücksichtigt wird.

Wie finde ich heraus, ob die Öffnungsklausel für mich in Frage kommt?

Mit dem kostenlosen 30-%-Check oder direkt im kostenlosen Erstgespräch. Wird die Schwelle in der Bearbeitung nicht erreicht, stellen wir keine Rechnung.