Wann ist mein Grundsteuerwert in Baden-Württemberg zu hoch?

In Baden-Württemberg berechnet sich die Grundsteuer B aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Liegt der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 % unter dem Finanzamtswert, kann über § 38 Abs. 4 LGrStG ein niedrigerer Wert per qualifiziertem Gutachten nachgewiesen werden.

Was kostet ein Grundsteuer-Gutachten?

Das qualifizierte Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW kostet ab 2.950 € Festpreis inkl. MwSt. Die kostenlose Vorprüfung zeigt vorab, ob sich das Gutachten wirtschaftlich lohnt.

Bis wann wirkt ein Grundsteuer-Gutachten?

Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums, voraussichtlich bis Ende 2030. Bei nicht bestandskräftigem Bescheid ist eine rückwirkende Berücksichtigung möglich; im Standardfall wirkt der Wert ab dem Folgejahr des Antrags.

Bei welchen Grundstücken lohnt sich ein Gutachten?

Bei ungünstigem Zuschnitt, nicht bebaubarem Hinterland, Hanglage, Baulasten, Erschließungsmängeln, Lärmbelastung oder sehr großen atypischen Flächen. Der Gebäudezustand spielt keine Rolle – bewertet wird nur Grund und Boden.

Kann ich gegen meinen Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen?

Ja. Innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheids können Sie Einspruch einlegen. Die qualifizierte Begründung über ein Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW erhöht die Erfolgsaussichten – insbesondere bei Abweichungen von mehr als 30 %.

Was ist die Öffnungsklausel im baden-württembergischen Grundsteuergesetz?

Die Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 LGrStG BW erlaubt den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts des Grund und Bodens gegenüber dem pauschalen Bodenrichtwert. Der Bundesfinanzhof hat diese Regelung am 20. Mai 2026 als verfassungsgemäß bestätigt – sie ist tragender Grund, warum das BW-Modell überhaupt zulässig ist.

Grundsteuer Baden-Baden zu hoch? 30-%-Check & Gutachten

Bodenrichtwert-Niveaus in Baden-Baden (Stichtag 01.01.2022)

Bodenrichtwert-Niveaus nach Wohnlage:

Wohnlage	Bodenrichtwert-Niveau
Exklusive Lage: Villen, Lichtentaler Allee, Halbhöhe	rund 770 bis 960 €/m²
Sehr gute Lage: zentrumsnah, Ein- und Zweifamilienhäuser	rund 500 bis 790 €/m²
Gute Lage: Innenstadtbereich und Stadtteile	rund 360 bis 480 €/m²
Mittlere Lage: Stadtzentrum und Stadtteile	rund 300 bis 480 €/m²
Einfache Lage: Verkehrsknoten, alte Ortskerne	rund 220 bis 350 €/m²
Mäßige Lage: Hauptverkehrsstraßen, naturnahe Stadtteile	rund 170 bis 280 €/m²

Mehr dazu: Bodenrichtwert Baden-Baden: welcher Wert für die Grundsteuer zählt.

Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Maßgeblich ist der Wert zum 01.01.2022. Ihren maßgeblichen Zonenwert zeigt die BORIS-BW-Auskunft adressgenau und kostenlos.

Zwischen Ende 2020 und Anfang 2023 stiegen die Bodenrichtwerte für Wohnen in Baden-Baden um rund 10 %. Gleichzeitig werden nur rund 30 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr verkauft; der tatsächliche Bodenwert bebauter Grundstücke wird deshalb aus Hausverkäufen sachverständig abgeleitet.

Der unterschätzte Hebel: große und tiefe Grundstücke

Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert pauschal auf alle Flächen angesetzt, die in derselben Bodenrichtwertzone liegen, ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Zuschnitt Ihres Grundstücks. Das hat der Bundesfinanzhof 2026 ausdrücklich bestätigt (II R 26/24). Nur wo der Gutachterausschuss für Teilflächen eigene Zonen gebildet hat, etwa für private Grünflächen oder den Außenbereich, gilt dort deren Wert. Am Markt zahlt dagegen niemand für Mehrflächen und Hinterland den vollen Zonenwert.

In Baden-Baden zahlt der Markt für Gartenflächen am Haus, die über das übliche Maß hinausgehen, nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten nur rund 10 bis 30 % des angrenzenden Wohnbau-Bodenwerts. Bei den großen Villen- und Parkgrundstücken der Stadt ist das ein erheblicher Hebel, ebenso bei Hanglagen und Grundstücken mit Rebland-Anteil.

Bei übergroßen und tiefen Grundstücken weicht der tatsächliche Bodenwert deshalb regelmäßig vom Zonenwert ab. Nachweisen lässt sich das nur mit einem Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG, und die Hürde ist hoch: Im vom BFH entschiedenen Fall ergab die Hinterland-Regel des Gutachterausschusses allein rund 24 % Abweichung, also zu wenig. Kommen weitere Merkmale wie geringe Bebaubarkeit, Zuschnitt, Hanglage oder Lärm hinzu, ist die 30-%-Schwelle realistisch erreichbar. Ob das bei Ihnen zutrifft, zeigt der kostenlose 30-%-Check.

Grundsteuer-Check

Der 30-%-Check: Lohnt sich ein Gutachten für Ihr Grundstück in Baden-Baden?

Bodenrichtwerte bewerten Zonen – dieser Check betrachtet Ihr konkretes Grundstück. Beschreiben Sie es so, wie es heute bebaut und genutzt wird. Das dauert keine zwei Minuten.

Schritt 1 von 5 · ca. 2 Minuten

Stadt

Wohnlage

Gebäude

Flächen

Bodenwert

Ergebnis

Wo liegt Ihr Grundstück?

Wir rechnen mit dem aktuellen Hebesatz Ihrer Stadt.

Der Check gilt für freistehende Einfamilienhäuser.

Stuttgart

160 %

Karlsruhe

270 %

Mannheim

365 %

Freiburg

235 %

Heidelberg

185 %

Heilbronn

345 %

Ulm

390 %

Ludwigsburg

262 %

Reutlingen

320 %

Pforzheim

348 %

Baden-Baden

345 %

Esslingen

280 %

Tübingen

350 %

Die angegebenen Prozentwerte entsprechen dem jeweiligen kommunalen Hebesatz (Stand 2025).

Wie schätzen Sie Ihre Wohnlage ein?

Ihre ehrliche Einschätzung reicht — es geht um eine erste Orientierung.

Mäßige Lage

Randlage, Immissionen

Mittlere Lage

Durchschnittliche Lage

Gute Lage

Bevorzugte Wohnlage

Sehr gute Lage

Toplage, beste Infrastruktur

Wie ist Ihr Haus gebaut?

Dach und Geschosse beeinflussen die angesetzte Wohnfläche. Wählen Sie Ihr Haus so, wie es heute gebaut ist.

Dachgeschoss voll ausgebaut

Satteldach – DG als Wohnraum genutzt

Dachgeschoss nicht ausgebaut

Spitzboden – kein Wohnraum im DG

Flachdach

Flaches oder flach geneigtes Dach

Welche Geschosse hat das Haus?

Bitte wählen Sie zuerst oben die Dachart – dann erscheinen hier die passenden Geschoss-Varianten.

Wie groß sind Grundstück und Wohnfläche?

Die Grundstücksfläche steht in Ihrem Grundsteuerwertbescheid oder Kaufvertrag, die Wohnfläche im Energieausweis oder Kaufvertrag.

Grundstücksfläche [m²]

Im Grundbuchauszug oder Kaufvertrag.

Wohnfläche heute [m²]

Im Energieausweis, Grundriss oder Kaufvertrag.

Hinweis: Diese Vorlage gilt für freistehende Einfamilienhäuser in Baden-Württemberg.

Welcher Bodenrichtwert gilt für Ihr Grundstück?

Den Wert zum Stichtag 01.01.2022 finden Sie kostenlos unter BORIS-BW: Adresse eingeben → Wert der Zone ablesen. Er steht auch in Ihrem Grundsteuerbescheid.

Bodenrichtwert 2022 [€/m²] Bodenrichtwert auf BORIS-BW nachschlagen Ich finde meinen Bodenrichtwert nicht

Hebesatz 2025 – –

– aus Stadtauswahl

Stand 2025 · Angaben ohne Gewähr

Residualwert wird berechnet…

Ihr Ergebnis

Vorprüfung Ihres Grundstücks

Überschlägige modellhafte Vorprüfung im Residualwertverfahren – kein Gutachten, keine abschließende Wertermittlung

Wie wir den tatsächlichen Bodenwert ermitteln

In Baden-Baden werden nur wenige unbebaute Grundstücke verkauft — die meisten Verkäufe betreffen bebaute Häuser. Deshalb leiten wir den tatsächlichen Bodenwert nach dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV ab und ergänzen es um eine deduktive Marktanalyse (§ 40 Abs. 3 ImmoWertV): Wir werten tatsächlich bezahlte Kaufpreise bebauter Grundstücke im Teilmarkt aus und rechnen den Gebäudeanteil sachverständig heraus. Methodisch ist das dasselbe Vorgehen, mit dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte selbst herleitet.

Warum sich Eigentümer in Baden-Baden an uns wenden

spezialisiert auf Grundsteuergutachten in Baden-Württemberg
zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 — im OFD-Merkblatt als zulässige Stelle gelistet
Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG — der vom Gesetz vorgesehene Nachweis
persönlicher Ortstermin in Baden-Baden, keine Fernbewertung
kostenlose und ehrliche Ersteinschätzung — auch wenn es sich nicht lohnt

93 % der 1.101 BW-Kommunen haben ihre Grundsteuer-B-Hebesätze zum Q1/2025 geändert (67 % gesenkt, 26 % erhöht) — Quelle: Statistisches Landesamt BW. Rund ein Drittel der Eigentümer in BW hat Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide eingelegt — bundesweiter Spitzenwert. Typische Verlierer des Bodenwertmodells: große Grundstücke mit wenig Wohnfläche. BFH-Grundsatzurteil 20.05.2026 (II R 26/24, II R 27/24): Modell bestätigt — der Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG ist damit der verbleibende Korrekturweg.

Warum der Dezember zählt: Es gibt keine Antragsfrist. Aber der nachgewiesene Wert gilt erst ab dem Jahr nach Ihrem Antrag — und nur bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums. Wer im Dezember beantragt, spart ein Jahr früher als wer im Januar beantragt. Das Gutachten selbst kann später folgen.

Häufige Fragen aus Baden-Baden

Lohnt sich ein Bodenwertgutachten in Baden-Baden?

Wenn Ihr Grundstück nach Zuschnitt, Lage, Hanglage oder Bebaubarkeit vom pauschalen Bodenrichtwert seiner Zone abweicht, kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen und Ihre Grundsteuer senken. Der kostenlose 30-%-Check zeigt in zwei Minuten, ob das bei Ihnen realistisch ist.

Wie kann ich meine Grundsteuer in Baden-Baden senken?

Über die Öffnungsklausel § 38 Abs. 4 LGrStG BW: Ein qualifiziertes Bodenwertgutachten weist nach, dass der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens mehr als 30 % unter dem amtlichen Ansatz liegt. Der niedrigere Wert senkt Ihren Grundsteuerwert — und damit jedes Jahr Ihre Grundsteuer, bis Ende 2030.

Lohnt es sich bei großen Villengrundstücken besonders?

Ja: Große Flächen erreichen die 30-%-Schwelle leichter, weil der Markt nicht bebaubares Park- und Gartenland nur mit einem Bruchteil des Bodenrichtwerts bezahlt, und die Spreizung zwischen den Wohnlagen ist in Baden-Baden besonders groß.

Lohnt es sich bei Ihnen in Baden-Baden?

Nicht jedes Grundstück erreicht die gesetzliche 30-%-Grenze. Deshalb prüfen wir Ihren Fall vorab und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt. Kostenlos, unverbindlich, mit persönlicher Einschätzung durch zertifizierte Sachverständige.

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Vorprüfung & Sicherheit

Unsere Vorprüfungs- und Sicherheitsstrategie

Nicht jedes Grundstück eignet sich für einen erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts. Deshalb prüfen wir jeden Fall vorab kostenlos und unverbindlich auf eine realistische und fachlich belastbare Erfolgsaussicht. Wir übernehmen ausschließlich Fälle, bei denen aufgrund der tatsächlichen Grundstücksmerkmale – beispielsweise eingeschränkter Bebaubarkeit, Hanglage, atypischem Zuschnitt oder sonstiger wertrelevanter Besonderheiten – nachvollziehbare Abweichungen vom typisierten Bodenrichtwertgrundstück erkennbar sind.

Unser Prüfungsablauf

Kostenloser Schnellcheck

Sie übermitteln Grundsteuerwertbescheid, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert sowie Flurstück bzw. Adresse. Innerhalb kurzer Zeit erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob eine wirtschaftlich sinnvolle Reduzierung grundsätzlich möglich erscheint.

Fachliche Vorprüfung

Vor der Gutachtenerstellung analysieren wir die tatsächlichen Grundstücksmerkmale sowie die Erfolgsaussichten eines Nachweises nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW. Dabei erhalten Sie eine realistische Einschätzung:

hohe Erfolgsaussicht
Grenzfall
wirtschaftlich nicht sinnvoll

Gutachten mit Sicherheitsregelung

Sollte ein durch uns erstelltes Gutachten trotz vollständiger und korrekter Unterlagen vom Finanzamt zunächst nicht berücksichtigt werden, erfolgt eine kostenfreie fachliche Nachbearbeitung bzw. Ergänzung. Sollte auch nach der Nachbearbeitung keine Berücksichtigung erfolgen, erstatten wir das Honorar zurück.

Unser Ziel ist nicht die Erstellung möglichst vieler Gutachten, sondern eine nachvollziehbare, prüffähige und an den Anforderungen des Merkblatts ausgerichtete Bewertung tatsächlich überhöhter Grundsteuerwerte in Baden-Württemberg.

Der erprobte Weg zu Ihrem Gutachten

In fünf einfachen Schritten

Ein klarer, persönlicher Ablauf – ohne Risiko für Sie. Erst wenn sich ein Gutachten für Sie rechnet, erhalten Sie ein Angebot.

Kurzer Rechner & Erstberatung

Sie nutzen den kostenlosen Grundsteuer-Check und schildern mir Ihren Fall. Ich berate Sie persönlich und ehrlich – auch dann, wenn sich ein Gutachten für Sie nicht lohnt.

Angebot mit Festpreisgarantie

Auf Grundlage Ihrer Angaben erhalten Sie von mir ein unverbindliches Angebot mit Festpreisgarantie – keine versteckten Kosten, mögliche Rückfragen klären wir kurz vorab.

Termin vor Ort

Vor Ort begutachte ich Ihre Immobilie und Ihr Grundstück persönlich und erfasse alle relevanten Informationen für das Gutachten – keine Fernbewertung.

Ihr Gutachten

Sobald alle Unterlagen vorliegen und der Ortstermin stattgefunden hat, erstelle ich Ihr qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW – meist innerhalb von 4–6 Wochen.

Zusatzhilfe & weitere Begleitung

Nach Fertigstellung begleite ich Sie mit meiner Erfahrung weiter – bei Rückfragen des Finanzamts und bei allen Themen rund um Ihre Immobilie.

Paul Pletsch – Sachverständiger für Immobilienbewertung

EIPOSCERT – Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, DAkkS D-ZP-18667-01-00, DIN EN ISO/IEC 17024

DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Über mich

Warum ich Bodenrichtwerte hinterfrage – seit über 20 Jahren

Paul Pletsch · Sachverständiger für Immobilienbewertung · expecta GmbH

Bodenrichtwerte sind pauschale Durchschnittswerte für eine ganze Zone. Ihr Grundstück aber ist individuell – mit eigenem Zuschnitt, eigener Lage, eigener Bebaubarkeit. Genau hier setze ich an: Ich prüfe, ob ein niedrigerer Bodenwert fachlich nachweisbar ist – und ob sich ein Gutachten für Sie rechnet.

Seit über 20 Jahren arbeite ich in der Immobilienbranche, davon mehr als 10 Jahre als Bauträger und Projektentwickler. Meine Ausbildung begann im Handwerk und führte über das Bauingenieurstudium bis in die Projektentwicklung und Grundstücksbewertung. In dieser Zeit haben wir täglich Grundstücke und Projektentwicklungen kalkuliert und geprüft, ob Bodenrichtwerte tatsächlich zur realen Nutzbarkeit eines Grundstücks passen.

Denn entscheidend sind in der Praxis nicht pauschale Durchschnittswerte, sondern die tatsächliche Bebaubarkeit, die Vorgaben des Bebauungsplans, Grundstückszuschnitte und die wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Auch heute überprüfen wir im Rahmen von Grundstücksbewertungen für Erbschaften und Schenkungen regelmäßig Bodenrichtwerte, da die Abweichungen zwischen amtlichem Richtwert und tatsächlichem Grundstückswert in vielen Fällen erheblich sind.

Genau aus dieser langjährigen Praxis entstand unsere heutige Expertise in der individuellen Grundstücksbewertung – nachvollziehbar dokumentiert und belastbar.

„Bodenrichtwerte bewerten Zonen. Wir bewerten Ihr Grundstück – besonders dann, wenn Lage, Zuschnitt oder Bebaubarkeit vom Durchschnitt abweichen."

20+ Jahre Immobilienbranche Gelernter Zimmerer Bauingenieur (B.Eng./M.Eng.) MBA International Real Estate Personenzertifiziert · EIPOSCERT · DIN EN ISO/IEC 17024 expecta GmbH

expecta.de – Mehr über mein Büro

Zahlen Sie in Baden-Baden zu viel Grundsteuer?

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Bodenrichtwert-Niveaus in Baden-Baden (Stichtag 01.01.2022)

Der unterschätzte Hebel: große und tiefe Grundstücke

Wann lohnt es sich? Die Faustregel

Rechenbeispiel Baden-Baden

Der 30-%-Check: Lohnt sich ein Gutachten für Ihr Grundstück in Baden-Baden?

Vorprüfung Ihres Grundstücks

Lassen Sie prüfen, ob sich ein Gutachten lohnt

Gutachten zum Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG BW

Wird mein Gutachten überhaupt anerkannt?

Unser Versprechen: keine 30 %, keine Rechnung