Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Baden-Baden zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022, angesetzt auf die gesamte Fläche Ihres Grundstücks. Gerade die großen, parkartigen Villengrundstücke und Hanglagen der Stadt weichen oft deutlich vom typischen Zonengrundstück ab.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist allein der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Der Marktbericht des Gutachterausschusses vergleicht die Stichtage 31.12.2020 und 01.01.2023; den Wert zum 01.01.2022 zeigt die Grundsteuer-Auskunft in BORIS-BW.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Achten Sie darauf, die Grundsteuer-Auskunft zum 01.01.2022 zu wählen und nicht die aktuelle Bodenrichtwertkarte.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Baden-Baden haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte in Baden-Baden je nach Wohnlage etwa in diesen Größenordnungen:
| Wohnlage | Bodenrichtwert-Niveau |
|---|---|
| Exklusive Lage: Villen, Lichtentaler Allee, Halbhöhe | rund 770 bis 960 €/m² |
| Sehr gute Lage: zentrumsnah, Ein- und Zweifamilienhäuser | rund 500 bis 790 €/m² |
| Gute Lage: Innenstadtbereich und Stadtteile | rund 360 bis 480 €/m² |
| Mittlere Lage: Stadtzentrum und Stadtteile | rund 300 bis 480 €/m² |
| Einfache Lage: Verkehrsknoten, alte Ortskerne, Durchfahrtsstraßen | rund 220 bis 350 €/m² |
| Mäßige Lage: Hauptverkehrsstraßen, naturnahe entfernte Stadtteile | rund 170 bis 280 €/m² |
Zwischen Ende 2020 und Anfang 2023 stiegen die Bodenrichtwerte für Wohnen in den Top- und sehr guten Lagen um knapp 10 %, in mittleren und einfachen Lagen um gut 10 %. Unbebaute Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser werden nur rund 30 Mal im Jahr verkauft. Die Werte dienen nur der Orientierung; maßgeblich ist Ihr Zonenwert in BORIS-BW.
Der Hebel: große Gärten und Parkgrundstücke
Für Gartenflächen am Haus, die über das übliche Maß hinausgehen, zahlt der Markt in Baden-Baden nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten nur rund 10 bis 30 % des angrenzenden Wohnbau-Bodenwerts. Für die Grundsteuer zählen solche Flächen dagegen mit dem vollen Zonenwert, solange sie in derselben Zone liegen. Bei den großen Villen- und Parkgrundstücken der Stadt ist das ein erheblicher Hebel, ebenso bei Hanglagen und Grundstücken mit Rebland-Anteil.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Mehr zur Lage in Baden-Baden finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Baden-Baden.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Baden-Baden
Welcher Bodenrichtwert gilt in Baden-Baden für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW.
Mein Grundstück hat einen großen Park oder Garten. Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nicht, solange die Fläche in derselben Zone liegt. Am Markt werden solche Gartenflächen nur mit einem Bruchteil des Bodenrichtwerts bezahlt. Diese Differenz kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Baden-Baden? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa durch einen großen Park- oder Gartenanteil, eine Hanglage oder einen Rebland-Anteil. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
