Seit 2025 gilt in Baden-Württemberg ein eigenes Grundsteuermodell: das modifizierte Bodenwertmodell nach dem Landesgrundsteuergesetz (LGrStG). Für die Grundsteuer B zählen allein Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zum 01.01.2022, das Gebäude spielt keine Rolle. Hier sehen Sie, wie sich Ihre Grundsteuer berechnet, welche Hebesätze in den großen Städten gelten und wo Sie ansetzen können, wenn der Wert zu hoch ist.
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So wird die Grundsteuer berechnet
- Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zum 01.01.2022 (§ 38 Abs. 1 LGrStG), festgestellt vom Finanzamt.
- Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Sie beträgt 1,3 ‰ und ermäßigt sich für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke um 30 % auf 0,91 ‰ (§ 40 LGrStG).
- Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde, festgesetzt von der Stadt im Grundsteuerbescheid.
Kurzformel für Wohngrundstücke: Fläche × Bodenrichtwert × 0,91 ‰ × Hebesatz. Beispiel mit angenommenen Werten: 600 m² × 700 €/m² ergibt 420.000 € Grundsteuerwert, einen Messbetrag von rund 382 € und bei 350 % Hebesatz rund 1.340 € Grundsteuer im Jahr.
Grundsteuer A, B und C
Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer C ist ein erhöhter Hebesatz, den Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen können.
Hebesätze der großen Städte
Der Hebesatz wird vom Gemeinderat beschlossen und unterscheidet sich stark. Bei gleichem Grundsteuerwert zahlen Sie in Ulm mehr als doppelt so viel wie in Stuttgart.
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B | Stand und Quelle |
|---|---|---|
| Stuttgart | 160 % | 2026 und 2027, Haushaltssatzung 2026/2027 |
| Karlsruhe | 270 % | 2026 und 2027, Haushaltssatzung 2026/2027 |
| Mannheim | 365 % | 2025 und 2026, Hebesatzsatzung vom 24.10.2024 |
| Freiburg | 235 % | seit 2025, gilt bis zu einem neuen Beschluss (Grundsteuer-FAQ der Stadt) |
| Heidelberg | 185 % | Stand 2025, Gemeinderatsbeschluss vom 12.12.2024 |
| Heilbronn | 345 % | Stand 2025, Satzung vom 11.11.2024 |
| Ulm | 390 % | Stand 2025, Haushaltssatzung 2025 |
| Ludwigsburg | 262 % | 2026, Haushaltsplan 2026; über die Erhöhung für 2027 berät der Gemeinderat am 21.10.2026 |
| Reutlingen | 320 % | seit 2025, Satzung vom 17.12.2024 |
| Pforzheim | 348 % | seit 2025, Stadt Pforzheim |
| Esslingen | 280 % | seit 2026, Hebesatzsatzung vom 15.12.2025 (2025: 245 %) |
| Tübingen | 350 % | seit 2025, Bekanntmachung vom 30.01.2026 |
| Baden-Baden | 345 % | seit 2025, Hebesatzsatzung vom 23.06.2025 (IHK Karlsruhe, Stand Mai 2026) |
Recherchestand 17.10.2026 nach Satzungen und Veröffentlichungen der Städte. „Stand 2025“ heißt: Eine eigene Veröffentlichung der Stadt für 2026 haben wir nicht gefunden. Verbindlich ist der Hebesatz in Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid.
Welcher Bodenrichtwert zählt
Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Er gilt pauschal für alle Flächen derselben Zone, ohne Anpassung an Größe, Tiefe, Zuschnitt oder Lage Ihres Grundstücks. Neuere Bodenrichtwerte spielen für Ihre Grundsteuer keine Rolle. Wie Sie Ihren Wert finden: Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Baden-Württemberg.
Was Sie gegen eine zu hohe Grundsteuer tun können
Gegen den Hebesatz gibt es keinen Einspruch. Ansetzen lässt sich nur am Grundsteuerwert. Liegt der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens mehr als 30 % unter dem pauschalen Wert, können Sie ihn mit einem qualifizierten Gutachten nach der Öffnungsklausel § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen. Gute Chancen haben Grundstücke, die mindestens drei- bis viermal so groß sind wie die Wohnfläche, vor allem in Zonen mit hohem Bodenrichtwert.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg
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Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind Gesetz, Verwaltungspraxis und Ihr konkreter Bescheid.