Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Esslingen zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Die Wohnbauzonen reichen von rund 460 €/m² in Zell bis rund 920 €/m² in Oberesslingen und der Oststadt.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist allein der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte regelmäßig neu; die aktuelle Bodenrichtwertkarte zeigt deshalb meist einen späteren Stichtag. Wer nach „Bodenrichtwert Esslingen 2026“ sucht, findet in der Regel nicht den Wert, der für den Grundsteuerbescheid zählt.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Wählen Sie dort die Grundsteuer-Auskunft zum 01.01.2022.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Esslingen haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Wohnbauzonen zum 01.01.2022 etwa so:
| Bereich | Bodenrichtwert 01.01.2022 |
|---|---|
| Innenstadt, Ost- und Weststadt | rund 520 bis 920 €/m² |
| Sulzgries, Rüdern, Krummenacker | rund 640 bis 880 €/m² |
| Hohenkreuz, Wäldenbronn, Hegensberg | rund 430 bis 860 €/m² |
| Oberesslingen, Zell, Berkheim, Sirnau | rund 460 bis 920 €/m² |
| Pliensauvorstadt, Zollberg, Weil, Mettingen | rund 500 bis 780 €/m² |
2022 blieb das Niveau nach kräftigen Steigerungen nahezu unverändert.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Bauland-Mehrflächen, die für die Bebauung nicht benötigt werden, setzt der Gutachterausschuss bei der Verkehrswertermittlung im Mittel nur mit rund 40 % an. Zudem gilt jeder Wert für eine bestimmte WGFZ; ein Grundstück mit WGFZ 0,3 ist am Markt rund 8 % weniger wert als eines mit 0,5. Für die Grundsteuer zählt beides nicht.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Ausführlich nach Bereichen: Grundsteuer Esslingen.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Esslingen
Welcher Bodenrichtwert gilt in Esslingen für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW. Neuere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2024 oder später, spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Warum zeigt die Bodenrichtwertkarte einen anderen Wert als mein Bescheid? Die allgemeine Bodenrichtwertkarte zeigt in der Regel einen neueren Stichtag. Für die Grundsteuer zählt nur der Wert zum 01.01.2022, den die Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW anzeigt.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Esslingen? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, tief, am Hang, nur eingeschränkt bebaubar oder lärmbelastet. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Esslingen
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 3.600 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.200 €/m², beim Vierfachen ab rund 900 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
