Kurz gesagt: Dieser Bereich umfasst Reutlingen (Kernstadt). Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen reichen hier zum 01.01.2022 (je Bezirk ausgewählte Referenzzonen) von rund 500 bis 750 €/m². Je größer die Spanne innerhalb eines Bereichs, desto häufiger passt das typische Zonengrundstück nicht zu Ihrem Grundstück.
Bodenrichtwerte im Bereich der Reutlinger Kernstadt
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen hier zum 01.01.2022 (je Bezirk ausgewählte Referenzzonen) in folgenden Größenordnungen:
| Lage | Bodenrichtwert |
|---|---|
| Kernstadt, alle 7 aufgeführten Referenzzonen | rund 500 bis 750 €/m² |
| Kaiser-/Gartenstraße | rund 750 €/m² |
| Kammweg/Aaraustraße | rund 600 €/m² |
| Brahms-/Richard-Wagner-Straße | rund 570 €/m² |
| Stämmesäckerstraße/Berggasse | rund 560 €/m² |
| Hindenburg-/Ringelbachstraße | rund 560 €/m² |
| Bismarck-/Silberburgstraße | rund 540 €/m² |
| Gumpperweg/Eninger Weg | rund 500 €/m² |
Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Maßgeblich ist Ihr Zonenwert zum 01.01.2022 in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft.
Wo der Zonenwert hier nicht passt
- Die Referenzzonen der Kernstadt reichen von rund 500 €/m² (Gumpperweg/Eninger Weg) bis rund 750 €/m² (Kaiser-/Gartenstraße, heute als Kerngebiet ausgewiesen).
- Seit 2022 sind die Werte gleich geblieben oder leicht gesunken; der Grundsteuer-Stichtag liegt damit auf dem Höchststand.
- Für Gartenhausgebiete am Schönen Weg, am Burgholz und am Georgenberg gelten eigene, sehr niedrige Werte.
Der Hebel: große Grundstücke und Mehrflächen
In Reutlingen bezieht sich jeder Bodenrichtwert auf ein Richtwertgrundstück mit typischer Tiefe, Breite und Fläche der Zone. Flächen darüber hinaus, die für die Bebauung nicht gebraucht werden, setzt der Gutachterausschuss bei der Verkehrswertermittlung in der Regel nur als Gartenland mit rund 10 % des Bodenrichtwerts an. Für die Grundsteuer zählen sie innerhalb der Zone voll.
Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert pauschal auf alle Flächen derselben Zone angesetzt, ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Zuschnitt. Bei übergroßen, tiefen oder schwach bebaubaren Grundstücken weicht der tatsächliche Bodenwert deshalb regelmäßig vom Zonenwert ab. Kommen weitere Merkmale wie Hanglage, Lärm oder ein ungünstiger Zuschnitt hinzu, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Was das BFH-Urteil vom 20.05.2026 bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Individuelle Merkmale wie Tiefe, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Häufige Fragen
Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum Grundsteuer-Stichtag 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau und kostenlos in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft. Spätere Bodenrichtwerte spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Mein Grundstück ist größer oder tiefer als üblich. Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nicht, solange die Fläche in derselben Zone liegt: Der Bodenrichtwert wird pauschal auf die ganze Fläche angesetzt. Nur wo der Gutachterausschuss eigene Zonen, etwa für Gärten oder den Außenbereich, gebildet hat, gilt dort deren Wert. Die Differenz zum tatsächlichen Wert kann ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert Einspruch einlegen? Nicht mit Aussicht auf Erfolg. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Wie finde ich heraus, ob sich ein Gutachten lohnt? Mit dem kostenlosen 30-%-Check: Sie geben Lage, Gebäude, Flächen und den Bodenrichtwert ein und sehen in zwei Minuten, ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist. Bei Grenzfällen sehen wir uns Ihr Grundstück kostenlos an.
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