Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Ulm zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022, den der Gutachterausschuss ausdrücklich für die Grundsteuerreform ermittelt hat. In vielen Zonen gibt es zwei oder drei Werte je nach zulässiger Zahl der Vollgeschosse.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist allein der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte regelmäßig neu; die aktuelle Bodenrichtwertkarte zeigt deshalb meist einen späteren Stichtag. Wer nach „Bodenrichtwert Ulm 2026“ sucht, findet in der Regel nicht den Wert, der für den Grundsteuerbescheid zählt.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Wählen Sie dort die Grundsteuer-Auskunft zum 01.01.2022.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Ulm haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Wohnbauzonen bis 2 Vollgeschosse zum 01.01.2022 etwa in diesen Spannen:
| Stadtteil | Bodenrichtwert 01.01.2022 |
|---|---|
| Mitte (Wohnlagen) | rund 570 bis 860 €/m² |
| Weststadt | rund 400 bis 790 €/m² |
| Oststadt | rund 510 bis 770 €/m² |
| Söflingen | rund 310 bis 590 €/m² |
| Eselsberg | rund 340 bis 490 €/m² |
| Böfingen | rund 320 bis 450 €/m² |
| Wiblingen | rund 270 bis 360 €/m² |
Zum Stichtag stiegen die Werte für Wohnen im Mittel um 10 bis 15 %.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Für Gärten und den Außenbereich hat der Gutachterausschuss eigene, sehr niedrige Werte gebildet. Liegt Ihr Garten dagegen in der Wohnzone, zählt er voll. Prüfen Sie außerdem, welcher der Werte je Vollgeschosszahl in Ihrem Bescheid angesetzt wurde.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Ausführlich nach Bereichen: Grundsteuer Ulm.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Ulm
Welcher Bodenrichtwert gilt in Ulm für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW. Neuere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2024 oder später, spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Warum zeigt die Bodenrichtwertkarte einen anderen Wert als mein Bescheid? Die allgemeine Bodenrichtwertkarte zeigt in der Regel einen neueren Stichtag. Für die Grundsteuer zählt nur der Wert zum 01.01.2022, den die Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW anzeigt.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Ulm? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, tief, am Hang, nur eingeschränkt bebaubar oder lärmbelastet. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Ulm
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 3.100 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.030 €/m², beim Vierfachen ab rund 780 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
