Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Tübingen zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Er wird ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Lage auf die Fläche Ihres Grundstücks angesetzt. Weil die Bodenwerte in Tübingen bis 2022 stark gestiegen sind, kann eine Abweichung vom typischen Zonengrundstück viel Geld bedeuten.
Welcher Stichtag gilt
Die Bodenrichtwertkarte zum 01.01.2022 hat der Gutachterausschuss im Juli 2022 veröffentlicht. Nur diese Werte zählen für die Grundsteuer. Die Werte zum 01.01.2023 liegen im Mittel auf demselben Niveau, einzelne Zonen können aber abweichen.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Der Marktbericht selbst enthält keine Werte je Zone.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Tübingen haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegt das mittlere Bodenrichtwertniveau für Wohn- und Mischbauflächen zum 01.01.2022 in der Kernstadt bei rund 930 €/m², in den Ortsteilen bei rund 650 €/m² und stadtweit bei rund 855 €/m². Ende 2016 lag der stadtweite Mittelwert noch bei rund 550 €/m²; das ist ein Anstieg um gut die Hälfte. Bis Mitte 2022 stiegen die Preise weiter, danach gaben sie nach. Der Stichtag liegt damit nahe am Höchststand.
Unbebautes Wohnbauland wird in Tübingen kaum gehandelt: 2021 und 2022 waren es jeweils nur rund ein Dutzend Verkäufe. Bei bebauten Häusern sieht der Gutachterausschuss die höchsten Lagezuschläge in der Kernstadt und in Lustnau, Abschläge dagegen etwa in Bühl, Bebenhausen, Hirschau und Kilchberg.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Die Mittelwerte zeigen nur das Niveau. Innerhalb der Kernstadt streuen die einzelnen Zonen deutlich, besonders zwischen Altstadt, Hanglagen und Talbereichen. Übergroße Grundstücke, steile Hanggrundstücke, eingeschränkte Bebaubarkeit oder Lärm bildet der Zonenwert nicht ab. Kommen mehrere solcher Merkmale zusammen, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Mehr zur Lage in Tübingen finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Tübingen.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Tübingen
Welcher Bodenrichtwert gilt in Tübingen für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW.
Warum ist meine Grundsteuer in Tübingen so hoch? Die Grundsteuer in Baden-Württemberg bemisst sich allein nach Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. In Tübingen sind die Bodenrichtwerte zwischen 2016 und 2022 um gut die Hälfte gestiegen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Tübingen? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, am Hang, nur eingeschränkt bebaubar oder lärmbelastet. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Tübingen
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 5.600 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.870 €/m², beim Vierfachen ab rund 1.400 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
