Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Pforzheim zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Der Gutachterausschuss hat diese Werte im Rahmen der Grundsteuerreform eigens ermittelt. Sie werden ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Lage auf die Fläche Ihres Grundstücks angesetzt, und gerade in den Tal- und Hanglagen Pforzheims passt das typische Zonengrundstück oft nicht.
Welcher Stichtag gilt
Neben den regulären Bodenrichtwerten hat der Gutachterausschuss Pforzheim zusätzlich Bodenrichtwerte zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 ermittelt. Nur diese zählen für die Grundsteuer. Im Marktbericht sind sie nicht abgedruckt; abrufbar sind sie über BORIS-BW.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Achten Sie darauf, die Grundsteuer-Auskunft zum 01.01.2022 zu wählen und nicht die aktuelle Bodenrichtwertkarte.
Welches Niveau die Bodenpreise in Pforzheim haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten wurden Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtgebiet 2022 zu rund 510 bis 720 €/m² gehandelt, 2021 lag die Spanne bei rund 420 bis 880 €/m². In Büchenbronn lagen die Kaufpreise 2022 bei rund 410 bis 740 €/m², in Eutingen bei rund 290 bis 740 €/m². Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise, keine Bodenrichtwerte.
Zum 01.01.2022 stiegen die Bodenwerte für Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke gegenüber dem Vorjahr um rund 10 % in mittleren und guten Lagen und um rund 12,5 % in einfachen Lagen. Danach stagnierten sie. Die Grundsteuer friert damit den Höchststand ein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2022 nur rund 40 Bauplätze verkauft.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Bei der Verkehrswertermittlung bildet der Gutachterausschuss für Grundstücke, die deutlich tiefer sind als das Richtwertgrundstück, eigene Teilflächen. Für die Grundsteuer geschieht das nicht: Der Zonenwert gilt für die ganze Fläche. Die zuletzt verkauften Bauplätze in der Kernstadt waren im Schnitt fast 1.000 m² groß; übergroße Flächen zählen voll mit.
Hinzu kommen Merkmale, die nach den Lagekriterien des Gutachterausschusses den Wert mindern: starke Verkehrsimmissionen, Lagen an Hauptverkehrsstraßen und Bahnlinien, unzureichende Besonnung in engen Tallagen. Kommen mehrere solcher Merkmale zusammen, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Mehr zur Lage in Pforzheim finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Pforzheim.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Pforzheim
Welcher Bodenrichtwert gilt in Pforzheim für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022, den der Gutachterausschuss eigens für die Grundsteuer ermittelt hat. Sie finden ihn in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW.
Mein Grundstück ist sehr tief oder groß. Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nicht. Der Bodenrichtwert wird pauschal auf die ganze Fläche der Zone angesetzt. Die Differenz zum tatsächlichen Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Pforzheim? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, tief, am Hang, verschattet oder lärmbelastet. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Pforzheim
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 1.800 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 600 €/m², beim Vierfachen ab rund 450 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
