Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Mannheim zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. In Mannheim sind die Bodenrichtwerte zwischen dem 01.01.2022 und dem 01.01.2023 über alle Teilmärkte unverändert geblieben. Er wird ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Lage auf die Fläche Ihres Grundstücks angesetzt.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist allein der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Weil der Gutachterausschuss die Werte zum 01.01.2023 unverändert fortgeführt hat, stimmen diese beiden Stichtage in Mannheim in aller Regel überein. Spätere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2025, können dagegen abweichen. Prüfen Sie deshalb immer den Wert zum 01.01.2022.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Achten Sie darauf, die Grundsteuer-Auskunft zu wählen und nicht die aktuelle Bodenrichtwertkarte.
Welches Niveau die Bodenpreise in Mannheim haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten wurde Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser 2021 und 2022 im Mittel zu rund 850 €/m² gehandelt, je nach Stadtteil mit großer Spanne. Seit 2012 hat sich das Preisniveau für Bauland im individuellen Wohnungsbau mehr als verdoppelt. Gleichzeitig werden stadtweit nur rund 110 bis 170 unbebaute Grundstücke im Jahr verkauft.
Der Gutachterausschuss teilt Mannheim in vier Lageklassen ein. Veröffentlichte Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße oder -tiefe enthält der Marktbericht nicht. Wie viel ein übergroßes oder tiefes Grundstück am Markt weniger wert ist, muss deshalb im Einzelfall sachverständig hergeleitet werden.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Der Zonenwert bildet ein typisches Grundstück ab. Nicht berücksichtigt werden zum Beispiel übergroße Flächen, wie sie in Feudenheim, Wallstadt oder Seckenheim vorkommen, Gemengelagen mit Gewerbe, Lärmbelastung an Autobahnen und Bahnkorridoren oder ungünstige Zuschnitte in den alten Ortskernen. Kommen mehrere solcher Merkmale zusammen, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Mehr zur Lage in Mannheim finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Mannheim.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Mannheim
Welcher Bodenrichtwert gilt in Mannheim für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. In Mannheim wurden die Werte zum 01.01.2023 unverändert fortgeführt, spätere Werte können abweichen.
Warum sehe ich online einen anderen Wert als in meinem Bescheid? Wahrscheinlich zeigt die Karte einen neueren Stichtag. Für die Grundsteuer zählt nur der Wert zum 01.01.2022, den die Grundsteuer-Auskunft in BORIS-BW anzeigt.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Mannheim? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, tief, lärmbelastet oder in einer Gemengelage. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Mannheim
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 2.500 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 830 €/m², beim Vierfachen ab rund 620 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
