Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Heidelberg zählt der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Die Werte reichen von rund 400 €/m² am Emmertsgrund bis über 3.400 €/m² in Neuenheim; innerhalb der teuren Hang-Stadtteile mittelt die Zone stark.
Welcher Stichtag gilt
Für die Grundsteuer ist allein der Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 maßgeblich. Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte regelmäßig neu; die aktuelle Bodenrichtwertkarte zeigt deshalb meist einen späteren Stichtag. Wer nach „Bodenrichtwert Heidelberg 2026“ sucht, findet in der Regel nicht den Wert, der für den Grundsteuerbescheid zählt.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Wählen Sie dort die Grundsteuer-Auskunft zum 01.01.2022.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Heidelberg haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte 2022 für Ein- und Zweifamilienhaus-Lagen etwa in diesen Spannen:
| Stadtteil | Bodenrichtwert 2022 |
|---|---|
| Neuenheim | rund 3.350 bis 3.450 €/m² |
| Handschuhsheim | rund 1.750 bis 2.750 €/m² |
| Weststadt | rund 2.050 €/m² |
| Südstadt | rund 1.250 bis 1.750 €/m² |
| Altstadt | rund 1.300 bis 1.400 €/m² |
| Rohrbach | rund 850 bis 1.400 €/m² |
| Ziegelhausen | rund 450 bis 1.150 €/m² |
| Kirchheim | rund 800 bis 1.100 €/m² |
| Wieblingen | rund 600 bis 900 €/m² |
| Pfaffengrund | rund 400 bis 650 €/m² |
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Die Bodenrichtwerte der Einfamilienhaus-Lagen beziehen sich auf ein Grundstück von 700 m². Für nicht bebaubare Gartenflächen darüber hinaus setzt der Gutachterausschuss bei der Verkehrswertermittlung nur rund 10 % an, ab 1.400 m² rund 5 %. Teilweise sind solche Flächen als eigene Grünflächen-Zone ausgewiesen; liegen sie in der Wohnzone, zählen sie für die Grundsteuer voll.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Tiefe, Zuschnitt, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Ausführlich nach Bereichen: Grundsteuer Heidelberg mit Neuenheim und Handschuhsheim, Altstadt und Südstadt, Ziegelhausen und Schlierbach sowie dem Süden und Westen.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Heidelberg
Welcher Bodenrichtwert gilt in Heidelberg für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau in der Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW. Neuere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2024 oder später, spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Warum zeigt die Bodenrichtwertkarte einen anderen Wert als mein Bescheid? Die allgemeine Bodenrichtwertkarte zeigt in der Regel einen neueren Stichtag. Für die Grundsteuer zählt nur der Wert zum 01.01.2022, den die Grundsteuer-Auskunft von BORIS-BW anzeigt.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Heidelberg? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht, etwa übergroß, tief, am Hang, nur eingeschränkt bebaubar oder lärmbelastet. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Heidelberg
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 3.500 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 1.170 €/m², beim Vierfachen ab rund 880 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
