Kurz gesagt: Zwischen Altstadt, Bergheim, Weststadt und Südstadt liegen in Heidelberg dichte Innenstadtquartiere direkt neben gesuchten Hanglagen am Gaisberg. Einfamilienhaus-Grundstücke sind hier selten, und gerade deshalb weichen sie oft deutlich vom typisierten Zonengrundstück ab.
Bodenrichtwerte in Altstadt, Weststadt, Südstadt und Bergheim
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte 2022 für Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke hier in folgenden Spannen. Sie beziehen sich auf ein Richtwertgrundstück von 700 m².
| Stadtteil | Bodenrichtwert 2022 |
|---|---|
| Altstadt | rund 1.300 bis 1.400 €/m² |
| Weststadt, Hanglage | rund 2.050 €/m² |
| Südstadt | rund 1.250 bis 1.750 €/m² |
| Bergheim | rund 950 €/m² |
Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Maßgeblich ist Ihr Zonenwert zum 01.01.2022 in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft.
Die Altstadt und Teile von Bergheim zählen zur höchsten Lageklasse in Heidelberg. Für die Hanglagen der Weststadt und der Südstadt hat der Gutachterausschuss eigene Zonen gebildet, das Gleisdreieck in der Weststadt gehört dagegen zur preisgünstigsten Lageklasse.
Wo der Zonenwert hier typischerweise nicht passt
- Hanggrundstücke an Gaisberg und Königstuhl mit Höhenunterschied, Stützmauern und eingeschränkter Zufahrt.
- Kleine, eng geschnittene Grundstücke in der Altstadt, deren Bebaubarkeit nach Bebauungsplan stark eingeschränkt ist.
- Grundstücke an der Bahn, am Gleisdreieck oder an stark befahrenen Straßen der Weststadt.
- Ungewöhnlich große oder sehr tiefe Grundstücke, die über das Richtwertgrundstück von 700 m² hinausgehen.
Der Hebel: große Gärten und das 700-m²-Richtwertgrundstück
Die Heidelberger Bodenrichtwerte der Einfamilienhaus-Lagen beziehen sich auf ein Grundstück von 700 m². Für darüber hinausgehende Gartenflächen, die nicht bebaut werden dürfen, setzt der Gutachterausschuss bei der Verkehrswertermittlung nur rund 10 % des Bodenrichtwerts an, ab 1.400 m² rund 5 %. Bebaubares Hinterland zählt dagegen voll.
Für die Grundsteuer gilt: Der Bodenrichtwert wird pauschal auf alle Flächen derselben Zone angesetzt. Sind große Gärten als eigene Grünflächen-Zone ausgewiesen, ist das im Grundsteuerwert schon berücksichtigt. Liegen sie in der Wohnzone, zählen sie mit dem vollen Wert. Genau dann kann ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG die Differenz nachweisen.
Was das BFH-Urteil vom 20.05.2026 bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Individuelle Merkmale wie Tiefe, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Häufige Fragen
Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau und kostenlos in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft. Spätere Bodenrichtwerte spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Mein Garten ist deutlich größer als 700 m². Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nur dann, wenn die Gartenfläche als eigene Grünflächen-Zone mit niedrigerem Wert ausgewiesen ist. Liegt sie in der Wohnzone, zählt sie mit dem vollen Bodenrichtwert. Bei der Verkehrswertermittlung setzt der Gutachterausschuss nicht bebaubare Mehrflächen dagegen nur mit rund 10 % an, ab 1.400 m² mit rund 5 %. Diese Differenz kann ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert Einspruch einlegen? Nicht mit Aussicht auf Erfolg. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Wie finde ich heraus, ob sich ein Gutachten lohnt? Mit dem kostenlosen 30-%-Check: Sie geben Lage, Gebäude, Flächen und den Bodenrichtwert ein und sehen in zwei Minuten, ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist. Bei Grenzfällen sehen wir uns Ihr Grundstück kostenlos an.
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