Kurz gesagt: Für Ihre Grundsteuer in Heilbronn zählt allein der Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Er wird ohne Anpassung an Größe oder Bebaubarkeit auf die Fläche Ihres Grundstücks angesetzt. Weicht Ihr Grundstück deutlich vom typischen Richtwertgrundstück ab, kann ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG die Grundsteuer senken.
Zwei Arten von Bodenrichtwerten in Heilbronn
Der Gutachterausschuss Heilbronn hat zum 01.01.2022 eigene Bodenrichtwerte für steuerliche Zwecke ermittelt, nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung. Daneben gibt es die städtebaulichen Bodenrichtwerte zu späteren Stichtagen, etwa zum 01.01.2023. Für die Grundsteuer sind nur die steuerlichen Werte zum 01.01.2022 maßgeblich.
Seit dem 01.01.2022 gibt es in Heilbronn außerdem eigene Zonen für Wohnen im Außenbereich. Liegt Ihr Wohnhaus außerhalb der geschlossenen Bebauung, gilt dort ein deutlich niedrigerer Wert als in den Baugebieten.
Wo Sie Ihren Bodenrichtwert finden
Den maßgeblichen Wert zeigt die kostenlose BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau. Achten Sie darauf, die Grundsteuer-Auskunft zu wählen und nicht die aktuelle Bodenrichtwertkarte.
Welches Niveau die Bodenrichtwerte in Heilbronn haben
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Wohnbauzonen in Heilbronn heute überwiegend zwischen rund 400 und 1.100 €/m². Am oberen Ende stehen die ruhigen Villenlagen der Oststadt, am unteren Ende Randlagen etwa in Böckingen. Für Wohnhäuser im Außenbereich liegen die Werte bei rund 115 bis 225 €/m². Zwischen 2020 und Anfang 2023 stieg das Bodenpreisniveau für Wohnen um gut 10 %.
Diese Werte dienen nur der Orientierung. Maßgeblich für Ihren Bescheid ist der Zonenwert zum 01.01.2022 in BORIS-BW.
Was der Bodenrichtwert nicht berücksichtigt
Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert ohne Umrechnung nach Grundstücksgröße oder Geschossflächenzahl angesetzt. Am Markt sieht das anders aus: Für Ein- bis Dreifamilienhäuser geht der Markt in Heilbronn in den meisten Zonen von rund 500 m² als Standardgröße aus. Ein 900-m²-Grundstück erzielt pro Quadratmeter rund 12 % weniger, bei geringer Bebaubarkeit (WGFZ 0,3 statt 0,7) sind es rund 20 % weniger.
Hinzu kommen Merkmale, die keine Zone abbildet: Hang- und Weinbergslagen am Wartberg, Lärm an A6, B27 und den Bahnkorridoren, Gemengelagen mit Gewerbe oder ein ungünstiger Zuschnitt. Kommen mehrere solcher Merkmale zusammen, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Warum nur das Gutachten hilft
Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass das baden-württembergische Bodenwertmodell verfassungsgemäß ist und der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke einer Zone angewendet wird (II R 26/24, II R 27/24). Individuelle Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG geltend machen. Wichtig ist dabei, das Gutachten rechtzeitig vorzulegen: Im Karlsruher Verfahren blieb ein Gutachten unberücksichtigt, weil es erst in der Revision eingereicht wurde.
Mehr zur Lage in Heilbronn finden Sie auf unserer Seite Grundsteuer Heilbronn, die Hintergründe zum Urteil im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Heilbronn
Welcher Bodenrichtwert gilt in Heilbronn für die Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022. Der Gutachterausschuss Heilbronn hat diese Werte eigens für steuerliche Zwecke ermittelt. Spätere Bodenrichtwerte, etwa zum 01.01.2023, spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Warum sehe ich online einen anderen Wert als in meinem Bescheid? In Heilbronn gibt es zwei Arten von Bodenrichtwerten: die steuerlichen zum 01.01.2022 und die städtebaulichen zu späteren Stichtagen. Wer in BORIS-BW nicht die Grundsteuer-Auskunft wählt, sieht unter Umständen einen aktuelleren Wert, der vom Bescheid abweicht.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert selbst vorgehen? Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur mit einem qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Ab wann lohnt sich ein Gutachten in Heilbronn? Wenn Ihr Grundstück deutlich vom Richtwertgrundstück abweicht: etwa übergroße Fläche, geringe Bebaubarkeit, Hanglage, Lärm oder ein ungünstiger Zuschnitt. Ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist, zeigt der kostenlose 30-%-Check in zwei Minuten.
Lohnt sich ein Gutachten? Die Faustformel für Heilbronn
Teilen Sie den Bodenwert aus Ihrem Grundsteuerwertbescheid (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) durch Ihre Wohnfläche. Liegt das Ergebnis über rund 2.200 € je m² Wohnfläche, ist die 30-%-Schwelle oft erreichbar. Bei einem Grundstück, das dreimal so groß ist wie die Wohnfläche, entspricht das einem Bodenrichtwert ab rund 730 €/m², beim Vierfachen ab rund 550 €/m². Gute Chancen haben vor allem Grundstücke, die in den 1960er bis 1980er Jahren großzügig bebaut wurden.
Richtwert für mittlere Wohnlagen, abgeleitet aus unserer Marktauswertung. Je nach Haustyp und Lage kann die Schwelle deutlich abweichen. Die Faustformel ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Werte sind gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung.
