Kurz gesagt: Dieser Bereich umfasst Eselsberg, Lehr, Mähringen und Jungingen. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen reichen hier zum 01.01.2022 (Zonen bis 2 Vollgeschosse) von rund 220 bis 490 €/m². Je größer die Spanne innerhalb eines Bereichs, desto häufiger passt das typische Zonengrundstück nicht zu Ihrem Grundstück.
Bodenrichtwerte im Bereich Eselsberg und den nördlichen Ortsteilen
Nach unserer Auswertung amtlicher Marktdaten liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen hier zum 01.01.2022 (Zonen bis 2 Vollgeschosse) in folgenden Größenordnungen:
| Lage | Bodenrichtwert |
|---|---|
| Eselsberg (Eselsberg-Mitte, In der Wanne, Türmle, Söflinger Weinberge, Im Sonnenfeld, Lehrertal-Ruhetal) | rund 340 bis 490 €/m² |
| Eselsberg, Am Weinberg | rund 960 €/m² |
| Lehr (Lehr Nord, Lehr Süd, Beim Wengenholz) | rund 290 bis 310 €/m² |
| Mähringen, Kreuzsteig (W) | rund 220 €/m² |
| Jungingen (Krumme Halde, Schwarzenbergstraße, Bei der Wiege, Unter dem Hart) | rund 250 bis 280 €/m² |
Gerundete Orientierungswerte aus unserer Auswertung amtlicher Marktdaten und eigener Markterfahrung. Maßgeblich ist Ihr Zonenwert zum 01.01.2022 in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft.
Wo der Zonenwert hier nicht passt
- Am Eselsberg reichen die Werte bis 2 Vollgeschosse von rund 340 bis 490 €/m²; das Stadtquartier Am Weinberg ist als gemischte Baufläche mit rund 960 €/m² deutlich höher bewertet.
- In Lehr Süd steigt der Wert von rund 310 €/m² bis 2 Vollgeschosse auf rund 440 €/m² für 3 bis 7 Vollgeschosse.
- Für Gärten und Wochenendhausgebiete gelten eigene, sehr niedrige Werte.
Der Hebel: große Grundstücke und Mehrflächen
In Ulm hat der Gutachterausschuss für Gärten und den Außenbereich eigene, sehr niedrige Bodenrichtwerte gebildet: Gartengebiete rund 16 bis 23 €/m², bebaute Grundstücke im Außenbereich rund 90 €/m². Liegt Ihr Garten in einer solchen Zone, ist das im Grundsteuerwert schon berücksichtigt; liegt er in der Wohnzone, zählt er mit dem vollen Wert. Außerdem gibt es in vielen Zonen zwei oder drei Werte je nach zulässiger Zahl der Vollgeschosse. Prüfen Sie in Ihrem Bescheid, welcher Wert angesetzt wurde.
Für die Grundsteuer wird der Bodenrichtwert pauschal auf alle Flächen derselben Zone angesetzt, ohne Anpassung an Größe, Tiefe oder Zuschnitt. Bei übergroßen, tiefen oder schwach bebaubaren Grundstücken weicht der tatsächliche Bodenwert deshalb regelmäßig vom Zonenwert ab. Kommen weitere Merkmale wie Hanglage, Lärm oder ein ungünstiger Zuschnitt hinzu, ist die Schwelle von mehr als 30 % realistisch erreichbar.
Was das BFH-Urteil vom 20.05.2026 bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Individuelle Merkmale wie Tiefe, Lärm oder Lage spielen im Grundsteuerwert keine Rolle. Abweichungen lassen sich nur über den Nachweis eines um mehr als 30 % niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts geltend machen, und das Gutachten muss rechtzeitig vorliegen. Mehr dazu im Beitrag BFH-Urteil zum Bodenwertmodell.
Häufige Fragen
Welcher Bodenrichtwert gilt für meine Grundsteuer? Maßgeblich ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum Grundsteuer-Stichtag 01.01.2022. Sie finden ihn adressgenau und kostenlos in der BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft. Spätere Bodenrichtwerte spielen für Ihren Grundsteuerwert keine Rolle.
Mein Grundstück ist größer oder tiefer als üblich. Wird das berücksichtigt? Im Grundsteuerwert nicht, solange die Fläche in derselben Zone liegt: Der Bodenrichtwert wird pauschal auf die ganze Fläche angesetzt. Nur wo der Gutachterausschuss eigene Zonen, etwa für Gärten oder den Außenbereich, gebildet hat, gilt dort deren Wert. Die Differenz zum tatsächlichen Wert kann ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG nachweisen.
Kann ich gegen den Bodenrichtwert Einspruch einlegen? Nicht mit Aussicht auf Erfolg. Der Bundesfinanzhof hat am 20.05.2026 bestätigt, dass der Bodenrichtwert pauschal auf alle Grundstücke der Zone angewendet wird. Ein niedrigerer Wert lässt sich nur über ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, wenn der tatsächliche Bodenwert mehr als 30 % darunter liegt.
Wie finde ich heraus, ob sich ein Gutachten lohnt? Mit dem kostenlosen 30-%-Check: Sie geben Lage, Gebäude, Flächen und den Bodenrichtwert ein und sehen in zwei Minuten, ob die 30-%-Schwelle erreichbar ist. Bei Grenzfällen sehen wir uns Ihr Grundstück kostenlos an.
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Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der Rechtsprechung und Gesetzeslage zum Veröffentlichungszeitpunkt wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
