Viele Eigentümer in Zazenhausen zahlen seit der Grundsteuerreform deutlich mehr als früher. Der Grund: Die Grundsteuer in Baden-Württemberg bemisst sich allein nach Grundstücksfläche × Bodenrichtwert – maßgeblich ist der Wert zum Stichtag 01.01.2022, den die BORIS-BW-Grundsteuer-Auskunft adressgenau zeigt.
Zazenhausen ist die kleinste nördliche Gemarkung – dörflicher Charakter, kaum Verkaufsfälle, umso wichtiger die deduktive Ableitung aus Verkäufen bebauter Häuser.
- spezialisiert auf Grundsteuergutachten in Baden-Württemberg
- zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024
- Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG – der vom Gesetz vorgesehene Nachweis
- umfangreiche Erfahrung mit Grundsteuergutachten in Stuttgart und Baden-Württemberg
- kostenlose und ehrliche Ersteinschätzung – auch wenn es sich nicht lohnt
Bodenrichtwert und Marktlage in Zazenhausen
Zazenhausen gehört zum Bereich Nord: Dort liegt das durchschnittliche Niveau für freistehende EFH-Grundstücke (450–650 m², WGFZ 0,6) bei rund 1.300 €/m², die Einzelzonen streuen von etwa 1.040 bis 1.600 €/m². Die Zone entscheidet – prüfen Sie Ihren Wert in der BORIS-BW-Auskunft.
Neubau-Verkäufe sind in Zazenhausen so selten, dass sich daraus keine belastbare Preisspanne ableiten lässt – wir stützen uns auf Markterfahrungswerte der Nachbargemarkungen im Bereich Nord und leiten den Bodenwert deduktiv ab.
Gutachten lohnt (150 m² Wohnfläche, mittlere Lage): Zonenwert 1.040 €/m² → ab ca. 1179 m² · 1.300 €/m² → ab ca. 943 m² · 1.600 €/m² → ab ca. 766 m²
Schon mit drei Angaben – Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohnfläche – können wir meist einschätzen, ob sich ein Gutachten lohnt.
Wie wir den tatsächlichen Bodenwert ermitteln (Vergleichswertverfahren mit deduktiver Marktanalyse)
Warum kann der Bodenwert überhaupt nachgewiesen werden? Weil in Stuttgart nur sehr wenige unbebaute Grundstücke verkauft werden – die meisten Verkäufe betreffen bereits bebaute Häuser. Deshalb wird der tatsächliche Bodenwert aus realen Marktpreisen bebauter Grundstücke sachverständig abgeleitet.
Die Zahlen belegen das: In ganz Stuttgart wurden 2021 nur 177 Bauland-Grundstücke verkauft – bei über 200.000 Grundsteuer-Messbescheiden. In Zazenhausen wurden 2021 nur 1 Bauland-Verkäufe registriert. Es gibt schlicht zu wenige Verkäufe unbebauter Grundstücke, um den Bodenwert unmittelbar im Vergleichswertverfahren aus Vergleichspreisen abzulesen. Gehandelt werden fast ausschließlich bebaute Grundstücke.
Deshalb gehen wir – wie in unseren Gutachten – nach dem Vergleichswertprinzip der ImmoWertV vor und ergänzen es um eine deduktive Marktanalyse (§ 40 Abs. 3 ImmoWertV; in der Fachsprache auch residuale Ableitung genannt): Wir werten tatsächlich bezahlte Kaufpreise bebauter Häuser im Teilmarkt aus und rechnen den Gebäudeanteil (marktübliche Herstellungskosten) sachverständig heraus. Was übrig bleibt, ist der am Markt tatsächlich bezahlte Bodenwertanteil – zugleich die Obergrenze dessen, was ein wirtschaftlich handelnder Käufer für den Boden anlegen kann. Konservativ gerechnet, ohne Bauträgermarge. Methodisch ist das übrigens dasselbe Vorgehen, mit dem der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte selbst aus Markt- und Objektdaten herleitet.
Musterfall aus dem Bereich Nord
Typisches Einfamilienhaus, 150 m² Wohnfläche, rund 1.000 m² Grundstück, Zonenwert 1.300 €/m²: Im Grundsteuerwertbescheid festgestellter Bodenwert 1.300.000 €, tatsächlicher Bodenwert laut Muster-Gutachtenrechnung rund 858.000 € – Abweichung −34,0 %. Ersparnis ca. 724 €/Jahr (ab 2027), kumuliert bis 2030 rund 2.896 €. Details zum Verfahren: Grundsteuergutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG. Falls Sie bereits Bescheide erhalten haben: Grundsteuerwertbescheid prüfen lassen.
Musterfall mit Bereichs-Durchschnittswerten; Ihre Zone kann höher oder niedriger liegen – der Check rechnet mit Ihren Werten.
Häufige Fragen aus Zazenhausen
Welcher Bescheid ist eigentlich welcher?
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Zazenhausen?
Warum ist meine Grundsteuer hier so hoch?
Ab welcher Grundstücksgröße lohnt ein Gutachten?
Kann ich die Grundsteuer rückwirkend senken?
Wie lange gilt ein Grundsteuergutachten?
Muss ich vorher Einspruch eingelegt haben?
Mein Einspruch wurde zurückgewiesen – geht noch etwas?
Was passiert, wenn die 30-%-Grenze nicht erreicht wird?
Wer darf das Gutachten erstellen?
Welche Unterlagen werden benötigt?
Wie lange dauert die Erstellung?
Wie läuft die Zusammenarbeit ab?
Nicht jedes Grundstück erreicht die gesetzliche 30-%-Grenze. Deshalb sagen wir Ihnen vorab ehrlich, ob sich ein Bodenwertnachweis überhaupt lohnt.
Sie erhalten:
- Prüfung Ihres Bodenrichtwerts (Zone, Stichtag 01.01.2022)
- Einschätzung der Erfolgsaussichten
- unverbindliche Kosteneinschätzung
- persönliche Rückmeldung durch einen zertifizierten Sachverständigen
Die Berechnungen auf dieser Seite basieren auf über 580.000 ausgewerteten Berechnungsszenarien, unseren Markterfahrungswerten aus dem Stuttgarter Grundstücksmarkt, den Baukosten des BKI, der ImmoWertV, § 38 Abs. 4 LGrStG und der aktuellen BFH-Rechtsprechung vom 20.05.2026. Unsere Gutachten werden ausschließlich von zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstellt.
Nicht jedes Grundstück erreicht die gesetzliche 30-%-Grenze. Deshalb prüfen wir Ihren Fall vorab und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt.
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Hinweis: Preis- und Wertangaben sind Markterfahrungswerte bzw. Orientierungsspannen (u. a. abgeleitet aus öffentlich zugänglichen Auswertungen des Gutachterausschusses Stuttgart) – keine amtlichen Einzelwerte. Alle Angaben ohne Gewähr; keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.